幸福家不動產

[房地王/盧振池報導]
時序進入10月份，又來到房地產市場裡的年底建案交屋期，此時交屋的民眾除了辦理驗屋、產權登記等事項之外，最重要的工作就是選擇一家好的銀行來申辦房屋貸款。

然而，大部分的民眾都只記得要挑選房貸利率較低的銀行，卻疏忽掉找個適合自己的「房貸還款方式」也是很重要的事。


▲買房子的負擔不小，除了找利率低的房屋貸款，還要選擇適合自己的還款方式。

目前銀行提供給購屋者繳交每個月的房屋貸款，依據還款內容的不同而有兩種不一樣的方式，第一種是每個月要償還的「房貸本金」金額都是一樣的，所以稱為「本金平均攤還」法。

例如小張申辦房貸借款500萬元、還款年限20年（每個月一期，共240期）、年利率2％，採用本金平均攤還法，第一期的房貸繳款金額是29,166元，其中房貸本金是20,833元、利息是8,333元。

到了最後一期的繳款金額就成為20,938元，利息費用只占了35元。

前幾年的房貸壓力較重
從小張的例子可以看出，選擇「本金平均攤還」的最大好處是房貸利息的總額可以少繳一些（因為一開始小張就繳了比較多的房貸本金），而且往後每個月繳交的房貸金額會越來越少（因為房貸本金不變、利息卻變少了）。不過缺點是，小張初期的房貸繳款壓力會比較大，所以本金平均攤還法適合財務能力較為寬裕的家庭或個人。

兩種不同房貸還款方式的比較

比較項目	本金平均攤還	本息平均攤還
第一期月付金額	29,166元（含利息8,333元）	25,294元（含利息8,333元）
10年後月付金額	25,000元（含利息4,167元）	25,294元（含利息4,582元）
最後一期金額	20,948元（含利息35元）	25,340元（含利息42）
總利息支出	100萬4,183元	107萬606元
優點	可省下不少利息	金額一致有利理財規劃
缺點	初期房貸壓力較大	總利息支出較多

註：以房貸500萬元、年限20年、利率2％為計算基準

第二種是每個月要償還的「房貸本金＋利息」總金額都是一樣的，所以稱為「本息平均攤還」法。

例如小陳申辦房貸借款500萬元、還款年限20年、年利率2％，採用本息平均攤還法，第一期的房貸繳款金額是25,294元，其中房貸本金只有16,961元、利息是8,333元。

到了最後一期的繳款總金額仍舊不變，頂多把剩餘除不盡的尾款全部繳清。


▲如果不善理財，不如早一點把錢多還一些在房屋貸款上。

從小陳這個例子可以知道，採用「本息平均攤還」方式的每個月房貸金額，初期會繳給銀行較多的利息錢，隨後才會繳出越來越多的本金，所以缺點是繳出去的總利息金額一定比「本金平均攤還法」高，以小張和小陳的例子來看，就相差了近7萬元。

選適合自己的比較重要
但是由於「本息平均攤還法」初期每個月的房貸金額比「本金平均攤還法」低，繳款金額也是每個月都很固定，因此適合財務能力相對不足、或每月薪資收入較穩定的購屋族群，也成為目前國內絕大多數民眾採用的償還房貸方式。

其實，這兩種還款方式各有利弊，不必隨著別人的情況而改變自己的選擇，畢竟每個月的房貸是自己在繳的，不是嗎？

文章來源：房地王