幸福家不動產

[房地王/盧振池報導]
又到了第4季新成屋完工交屋的季節，熬了兩、三年終於等到預售屋建案完工交屋的民眾，在辦理交屋程序、入住新成屋之前，必須先申辦完房屋貸款。然而，不論是參與建商找來的銀行、或是自己找銀行來辦房貸，大部分的民眾想要省下多一點的房貸費用，都只看「房貸利率」優不優惠？其實這是錯誤的觀念，真正要省錢得看「總費用年百分率」，而不是房貸利率！


所謂的「總費用年百分率」是指計算一切申辦房貸的開辦費、服務費、徵信費、利息支出等所有費用之後，所算出來的「真實」貸款年利率，以簡單、白話易懂的說法就是「房貸利率＋申辦費用＝總費用年百分率」，但是實際的總費用年百分率計算公式可不是引號寫的這麼簡單，而是相當複雜、難懂，所以民眾不必去記這個公式，因為金融監督管理委員會已經規定各家銀行，當民眾申辦房屋貸款時，一定要揭露這個房貸的「總費用年百分率」給民眾知道。

總費用年百分率較真實
然而，為什麼申辦房屋貸款時，要看「總費用年百分率」，而不是看房貸利率？正如前面所說的，民眾申辦房屋貸款時，銀行會賺取你的開辦費、服務費或是稱為「帳戶管理費」等費用，這些費用都應該列入房屋貸款的支出成本裡，不能只看房貸利率而已。


另外，有些銀行給的優惠房屋貸款利率分為三段式（例如第一年1.65%、第二年1.75%、第三年起1.8%）、有的銀行則是分為兩段式（例如前3年1.6%、第4年起1.85%），有的銀行則是沒有分段、「一率到底」的房屋貸款利率1.8%，如果再加上有的銀行給寬限期、有的沒有給寬限期，民眾實在無法分辨得出哪一家的銀行比較優惠？此時就需要看各個房貸的「總費用年百分率」高低，自然就能快速得知找哪一家銀行申辦房貸最省錢。
舉例來說，小王需要申請20年期、500萬元的房屋貸款，於是找了： A銀行的房屋貸款方案是—房貸利率1.8%、相關費用共5000元、寬限期3年； B銀行的房屋貸款方案是—前3年房貸利率1.65%、第4年以後1.82%、相關費用共3000元、無寬限期。 那麼究竟小王應該找A還是B銀行申辦房屋貸款比較省錢呢？

小王申辦房屋貸款的條件比較

比較項目	A銀行	B銀行
寬限期	3年	無
房貸利率	1.8%	前3年房貸利率1.65%、第4年以後1.82%
相關費用	5,000元	3,000元
總費用年百分率	1.81%	1.78%

資料來源：國泰世華銀行房貸試算網頁

從各家銀行提供的房貸試算網站得出，A銀行房屋貸款的總費用年百分率是1.81%、B銀行房屋貸款的總費用年百分率是1.78%，可見B銀行的房屋貸款雖然有較長期的偏高房貸利率（1.82% > 1.8%），但卻是比較省錢的房貸方案，所以民眾申辦房屋貸款之前，記得要把總費用年百分率納入比較項目！

文章來源：房地王