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為減輕民眾換屋自住負擔，房地合一稅提供自住優惠，可享400萬元免稅額，且稅率可以10%計算，財政部台北國稅局表示，這項自住優惠有三大要件，最常見的錯誤是戶籍條件不符，提醒納稅人特別留意。

台北國稅局表示，《所得稅法》規定，出售2016年元旦後取得房地，適用房地合一稅制，若符合自住要件，這筆交易將可享有400萬元免稅額，超過免稅額部分更可以10%稅率計算，相較於一般房地合一稅案件稅率為15%起跳，可說是相當優惠。

三大自住優惠要件包含，第一，納稅人本人或配偶、未成年子女辦理完成戶籍登記，且持有並居住在該房屋連續滿六年；第二，交易前六年內並未出租、供營業或執行業務使用；第三，本人、配偶、未成年子女交易前六年未曾申請適用房地合一自住優惠稅率。

國稅局表示，實務上較常發現納稅人因不符戶籍要件，導致無法適用自住優惠，例如依規定必須本人、配偶、未成年子女設戶籍滿六年才行，有民眾誤以為只要直系血親即可，因此只讓父母或已經成年的子女設籍，最後無法適用優惠。

舉例而言，甲君2017年購入某房屋時，原先本人已遷入戶籍，但後來在2021年遷出戶籍，讓已成年子女遷入，等到2023年出售房屋時才知道，雖然持有滿六年，但戶籍要件不符合，只能與自住優惠擦身而過。

值得留意的是，《民法》成年年齡自2023年起下修至18歲，民眾要特別留意對房地合一稅自住優惠影響。

會計師提醒，有一種情況是，家中以年滿18歲、但未滿20歲的子女設籍，原本符合「未成年」子女條件，但成年年齡下降後，該年齡區間的子女已屬於成年，將喪失房地合一稅自住優惠。

不過換個角度來看，會計師指出，自住優惠另個要件必須本人、配偶、未成年子女在交易前六年未曾適用，因此父母出售房地時若已適用自住優惠，修法後子女滿18歲後，即可獨立適用六年一次的自住房地租稅優惠。

新聞來源：udn