幸福家不動產

[房地王/盧振池報導]
國內房地產市場的預售建案吹起「讓利」風潮之後，使得不少中古屋的房市面臨很大的壓力，也讓很多屋主繳不起房屋貸款、又賣不掉的房子流入法拍屋市場。

此時，到法拍屋的世界裡去撿便宜，或許是不錯的選擇。

不過，法拍屋市場畢竟和一般的成屋市場不太相同，標購法拍屋的民眾一定要特別留意彼此的不同點以及應變的方法：


▲買法拍屋和買一般成屋不一樣，兩者存在著很大的差異。

點交的差別
一般的中古屋大多是屋主拿來出售，過戶前就會搬走，不會有佔用房子的問題（屋內有房客的話，則要等到租約到期，新屋主才能請房客搬家），買新成屋則沒有屋主或房客佔用居住的問題；買法拍屋就不一樣了，為了預防房子被不明人士佔用，所以最好選擇有法院出面「點交」的法拍屋（法拍屋公布會註明這間房子是否點交），以免日後要自行花錢處理，卻還不一定能請佔用者順利搬走。

看屋的差別
購屋是人生一輩子的大事，最好能親身去看屋，去感受房子的採光、隔局、通風等情況，所以買成屋比買預售屋還要好的地方，就是可以看到實體的房子。

偏偏現行的法拍屋制度因人力分配問題，並未提供民眾看屋的服務（只有台南地方法院之前開放部分法拍屋的看屋服務）。


▲就算看不到房屋內的隔間，也要從外觀暸解房子的採光、通風等狀況。

怎麼辦？房子還是得知道內部狀況才能出價啊！

此時，可以上網找尋當初這社區建案在銷售時，提供給購屋民眾的平面圖，或是請同社區同戶別、不同樓層的住戶，讓你參觀屋內的隔局及採光的情況。

當然，先準備個伴手禮再去是一定要的。

付款時程的差別
買一般的中古屋或新成屋，從付訂金、簽約到完全撥款、交屋，至少有1～2個的時間，可以給你籌措資金、辦理房屋貸款的充裕時間。

不過，標下法拍屋就沒有這麼長的時間給你籌錢。

法院規定法拍屋的得標人要在得標之後的7天之內，要補足「得標金額－法拍保證金」＝剩餘屋款，因此短期的財務壓力會比較吃緊，有意投標法拍屋的民眾別忘記這項規定。


▲平時和銀行保持良好關係，購屋時就能解決資金的問題。

房屋貸款的差別
如果覺得財務吃緊，標下法拍屋當然也可以像一般買成屋一樣，向銀行申請購屋貸款，但是不一樣的地方在於得標人在「7天之日」就要繳清餘款給法院，此時房子的產權還不是登記在得標人的名下，所以事前向銀行申辦的貸款不叫「房屋貸款」，而是「法拍屋代墊貸款」。

由於這項法拍屋代墊貸款是「無擔保」性質的貸款，所以貸款利率比較高（大約6~6.5%），民眾要有心理準備。

不過，申辦此貸款的民眾也不必擔心利息支付會很多，因為等到繳清得標法拍屋的餘款，法院就會給你一份「不動產權利移轉明書」，再拿這個去地政事務所辦理房屋產權登記到自己名下，原先的法拍屋代墊貸款，就可以轉換為利率較低的一般房屋貸款了。

文章來源：房地王