幸福家不動產

四年多前加入房仲業，或許也看不出來，他是剛經手了一筆金額龐大土地交易案的業務。衣裝非常整齊，襯衫加上幸福家領帶，以及房仲自豪黑皮膚，讓謝民輝副理與我們分享他如何邁向百萬經紀人之路。

為什麼會選擇進幸福家

原本就蠻關注房地產領域，先前的工作經驗也都在外勤較多，常經過中華西路上的幸福家，看到發亮的店招，就閃過這個想法，後來因緣際會就進來了。第一個成交是四個月之後，在台南東區的「擎天大樓」，買方夫妻結婚時也送了喜帖來，現在也還有聯絡。

開發是業績之母，透過一句話度過菜鳥時期

剛進房仲業時四個月都沒有成交，除了店長分配的例行派報、折傳單之外，菜鳥時期的謝副理，花最多時間就是打電話給賣方做陌生開發。
「一開始聽前輩說開發是業績之母，我後來才了解自己也算走對方向。」比起賣房子，反而反其道而行去找賣房子的人，謝副理認為銷售看起來簡單，但其實很難。「銷售(開發買家)是四五百人甚至上千人的戰爭，但開發(開發賣方)是一對一的戰爭。」

面對拒絕的心法

「被拒絕怎麼辦」
「正常，打下一通。處理下一個案子。」

面對拒絕和挫折，謝副理認為最好的方法，就是不畏懼，持續重覆做一件事，單一次的挫折和失敗就會被稀釋掉。透過在短時間累積最大的數量，才有機會加速遇到機會女神，帶給你成功的契機。在還沒有做到一定的量之前，都不要太快認為那是失敗的方法。如果只試個兩三次就覺得沒有效果，那就做什麼都沒有效果，要累積出成功的機率。

曾經經手過金額龐大的案子，但最後卻沒有成功，在接下來的案件裡，看到自己先前犯下錯誤可以避開，也會看到自己先前成功的地方又再次出現。

「不會主動講笑話」的業務如何月月成交

每個月都成交的方法，就是不停留在過去的成交上。剛簽完大泡(金額高)的案子後，LINE群上祝賀無數，很多人說他可以休息一陣子了，但其實那天晚上，謝副理則是去簽了另一個金額相對之下小很多的房屋租件委託。問他不會眷戀冒大泡的成功感嗎，副理則是笑笑的說：「眷戀冒泡泡的感覺，就要讓自己一直成交，就能夠一直留在這個成就感裡。」

百萬業務的工作法

自律與基本功

說出來不值錢，其實幸福家的後台就有很多好用的工具，但是要持續的用，用出自己的方法。
這是個需要高度自律的工作，每一件物件都是不同的，工作的複雜度很高，每個案件遇到的人與情境都不同，每一個物件都是特殊的商品，不像是工廠產線出來的產品，這次銷售錯了還有下次機會，每一個情境都是獨特的，只要犯了錯誤，就可能錯失機會，先前的努力一夕歸零。「這是非一即零的產業。」遇到挫折要快速的歸零，每個成交案過後也要快速歸零，往下一個案子邁進。

業務的時間安排

和其他行業不同，房仲這一行其實比較難安排長期的規劃，如果情況容許，我會提早安排明天要做的事情。大部分時間會提早一小時左右上班，先用電腦，趁著安靜無人的早晨時間把要查的物件查完，整頓一下心情，悠閒的吃個早餐後外出做原本的業務安排。

兵貴神速，安排優先順序

房仲工作節奏很快，競爭激烈。一定要試著搶在最前，因此隨時審視自己手上的工作非常重要，謝副理每天都會對手頭上的案子排定優先順序，隨時調整輕重緩急。
謝副理也會將判斷工作中，不需要自己做的事情發配出去，把自己的時間留在最重要的事上。「有些人可能派報時會遇到房東，就可以做開發，但是我可能比較不適合。所以就花錢請報社派報。」找出適合自己的重心，將時間做最有效率的運用。

找到自己的成交勝利方程式

要嘗試不同的方式，但每種方式最好要試超過3個月以上或者快速累積超過一個量，再判斷是否適合自己是否有效。如果找到了成交的模式，就一直複製下去，在這模式裡，用減法找出更有效率的方式。

自我形象的建立

「沈穩內斂的人通常讓人覺得比較不適合當業務，如何找出個人特色?」

「我的個性比較嚴肅一點，更需要累積專業度，建立專業的形象。」

客戶經營

「我不會發早安午安或長輩圖，工作多年，很多客戶是臉書好友，我也只有在覺得適合發言時留個言，不會沒事硬要留言。」科技時代，房仲業務在網路上經營客戶是必要的功課。謝副理認為要保持形象的一致性，他特別強調了現在科技發達，社群軟體(像是Facebook)的使用，絕對要避免在臉書上抱怨。
「每個人都有可能成為你的客戶。你永遠不知道自己的發言有誰看到。」曾聽過買家是好幾年前發生交通糾紛，當時沒有處理好留下壞印象，生意也談不成。除了社群形象的經營，更專注自己在房地產專業的提升，在法規面上，除了原本房地產法規的涉獵，各種買賣的經驗累積，現在更增加土地買賣的規範研究。

有這些小技巧，你能走得更遠

業務的關鍵數字，兩百萬業績

建議新人都要以關鍵數字200萬一年做為目標，這可說是一個讓自己生活比較有空間的規模，也能在這份工作上走得更遠。

找到你的貴人與老師

房地產仲介是現場的搏殺經驗的累積，因此找到願意指導自己的老師是非常重要的。根據自己的特質，找不同的店長或學長，讓他們適時提點你。

給新人期菜鳥的話

不要急著成交，回頭看4年的經驗，謝副理認為不急躁，才有機會。
花了4年的時間，從開發客戶，賣出商品，到現在可以說從無到有，為客戶客製化，創造了新的商品，希望自己能成為一個不追求全壘打，但是場場安打的安打王。(編：當然如果有全壘打也不會拒絕吧。)

同場加映 王牌業務推薦小吃

房仲總是各處踩點，騎著機車鑽小巷子，他們會推薦什麼巷弄美食呢

王記雞肉：早上就開賣的雞肉便當，中午就賣光光，務必請早。
艾波塔甜品：偶爾可以犒賞自己，也是可以買給客戶當伴手禮的好店。