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地下室
   

台南市現行都市計畫土地使用分區管制要點,訂定建築基地地下室開挖規定案件共8案,限制地下開挖率之規劃原意,主要為確保該計畫區建築基地之綠化、保水、透水等功能,但仍有部分執行疑義,部分計畫區的建蔽率高於地下室開挖率,經台南市不動產開發公會提案爭取,9月底南市都委會開會同意放寬提高10%,以建立一致性處理原則。

 

按照都市計畫法臺南市施行細則第12 條規定,「擬定或變更細部計畫時,應於都市計畫書中訂定或檢討土地使用分區管制要點,建築基地細分規模及地下室開挖之限制事項。…」。有關建築基地地下室開挖之限制,係屬細部計畫得視計畫區實際發展需要所規定事項。

 

目前南市第一類以涉及整體開發(區段徵收、市地重劃)範圍之都市計畫為主,分別為安南區九份子、永康區創意設計園區(永康砲校)、中西區中國城暨運河星鑽、安南區草湖寮地區(商 60)等 4 處計畫區,於相關土地使用分區管制要點多載明建築基地開挖率上限為70%,僅永康區創意設計園區之停車場用地之建築基地開挖率上限為 80%。

 

第二類則為安南區「遊 2(附)」遊樂區、鹽水都市計畫區、台南科學工業園區特定區計畫(不含科學園區部分)、仁德區(臺南都會公園特定區計畫)等 4 處計畫區,於相關土地使用分區管制要點均載明地下開挖率上限為建蔽率加10%。

 

台南市不動產開發公會指出,部分計畫區尚存在土地使用分區之建蔽率大於地下開挖率之情形,例如中西區中國城暨運河星鑽之商業區建蔽率為80%,其建築基地開挖率上限為70%。

 

另外,有關地下室開挖面積計算,僅永康區創意設計園區(永康砲校)、安南區草湖寮地區(商 60)等 2 處計畫區明文規定係指由地下室外牆外緣所圍成之面積。其餘各區尚無明確定義,易與建築技術規則建築設計施工編第1條之建築面積定義(建築物外牆中心線或其代替柱中心線以內之最大水平投影面積)、第 230 條之地下各層最大樓地板面積之核算產生執行疑義。

 

經提案建議,南市都委會開會討論,考量各都市計畫發展背景各異且已有執行開發案例,為兼顧計畫區實際發展情形與基地透水、保水效率,確有建立一致性處理原則之必要,同意涉及第一類【安南區九份子、永康區創意設計園區(永康砲 校)、中西區中國城暨運河星鑽、安南區草湖寮地區(商 60)】等計畫區地下室開挖率之土地使用分區管制要點朝增(修)訂相關條文內容,因基地條件特殊,針對基地保水及植栽等提出具體對策,經都市設計委員會審議通過者不在此限,惟地下室開挖率提高以10%為限之方向處理,俾納入相關都市計畫案通盤檢討辦理。

 

有關地下各層開挖率計算,現行永康區創意設計園區(永康砲校)、安南區草湖寮地區(商 60)等 2 處計畫區明文規定係指由地下室外牆外緣所圍成之面積除以基地面積,且已為目前各計畫區執行慣例,同意本市之地下各層開挖率定義比照該規定辦理,以維持一致性。

 

新聞來源:自由時報

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蔡德標副理