幸福家不動產

通膨疑慮發酵，海內外游資多，使得近期國內房價高居不下，台灣央行公布第3季理監事聯席會議貨幣政策議事錄摘要，全體理事均贊同祭出第3波選擇性信用管制措施，此外，央行也指出房價上漲的三大主因，包含建商積極購地推升地價、原物料價格及工資大幅上漲以及半導體設廠等重大投資案，而眼見房價壓不下來，也有鷹派的理事拋出建議，考量長期低利率對經濟的影響，未來若出現合適時機，應考慮調升利率。

央行近一年內發動三波選擇性信用管制措施，主要有鑑於觀察全體銀行不動產貸款占總放款比重持續上升，其中，購置住宅貸款占總放款比重變化不大，主要來自建築貸款比重的增加；其建築貸款比重增加主要來自購地貸款增加，由於建商積極購地，推升地價，帶動房價上漲，這也是推升房價上漲的三大主因之一，其次目前國內房價上漲，相當部分反應原物料價格及工資大幅上漲，另外當前南部房市熱絡，市場認為主要為半導體設廠等重大投資案將帶動購屋。

而談到為何祭出第三波選擇性信用管制措施，有理事指出，雖然今年第2季台灣房價指數上升有趨緩現象，但整體上升趨勢仍在，因此贊同此次調整選擇性信用管制措施。另位理事指出，雖然「房地合一稅2.0」才剛上路，但近期建物買賣移轉棟數及土地買賣年增率仍過高，且本次選擇性信用管制調整幅度不大，贊同央行為抑制房市過熱而採取相關措施，不過，其效果仍有待觀察。

另位理事則指出，就選擇性信用管制措施而言，採取漸進式輕踩煞車是比較穩健的作法。溫和的政策措施或許不能降低房價與地價，但顯著降低增幅也是成效。當前房價、地價的上漲壓力可能有部分來自低利率，央行因應高房價問題係採限制貸款成數，以提高購房與購地的資金成本與降低資金來源來抑制房、地價，最有效的方法為租稅，但租稅調整不易。

有位理事也憂慮台灣家庭債務比重主要用來購置不動產，若房價繼續上漲，不動產貸款持續增加，當未來若啟動升息時，將加重借款者房貸債務負擔，因此採取選擇性信用管制來健全不動產市場，是正確的作法。

不過有理事也提出疑慮，選擇性信用管制措施旨在健全房市促進金融穩定，外界對央行再次推出選擇性信用管制措施，恐對其成效存有疑慮，可能影響大眾對本行的信任度，未來宜思考如何採行措施達到健全房市的目的。

至於，俄羅斯、韓國、巴西及英國陸續展開升息作業，台灣升息動態受到外界關注，有位理事認為，央行政策工具並無法解決所有問題，國內長期低利率，很重要的因素是儲蓄過高，投資不足，市場資金充沛；資金過剩情況下，調高利率恐再推升儲蓄及吸引資金流入，部分資金可能流入房市，將不利房地產市場健全發展，這些都須加以考量。

但也有理事認為，以選擇性信用管制措施處理房市問題效果似乎有限，長期低利率的寬鬆貨幣政策對房市的影響很大，房價變動不僅影響金融穩定，亦會造成資源誤置，以及對民眾財富分配有不良的影響，但抑制房價若完全使用利率工具對經濟其他部門會造成很大的問題，但不是完全排除利率工具，可考慮在未來適當時候並行實施總體審慎政策與利率工具。

新聞來源：自由時報