潘柏彥 │ 幸福家不動產

小資族買老宅新青安貸不過解約需注意這些稅可申請退還

　為幫助房屋首購族群減輕買房負擔，政府於2023年推出新青安房貸政策，優惠條件包括貸款額度提高、貸款年限延長等，吸引不少小資族、首購族進場。但是，近來卻也發生小資族因聽信房仲人員話術，誤認可以申請新青安順利核貸，因此將存了多年的第一桶金當做自備款買下1間40年老公寓，結果銀行核貸的成數未如預期，必須補足貸款不足差額，因此出現購屋消費糾紛。　房仲業者特別提醒消費者，簽訂購屋契約前，建議先向銀行諮詢貸款條件，若購屋附有附帶條件亦應一併載明於契約內容，以避免衍生紛爭。　由於土地及房屋所有權移轉，買賣雙方應向地方稅務局所屬分局申報土地移轉現值及辦理契稅申報，並於繳清土地增值稅及契稅後，才可以向地政機關辦理所有權移轉登記。但如果嗣後發生消費糾紛、買賣不成時，在尚未向地政單位辦理產權移轉登記前，仍可由雙方協議解除買賣契約，共同申請撤回申報並退還已納稅款。　目前按照稅法規定，買賣土地及房屋時，土地增值稅納稅義務人是賣方，契稅納稅義務人是買方。不管雙方私契如何訂定，例如轉嫁由買方支付土地增值稅等，都不會影響稅法上納稅義務人的認定，也就是說，如果經雙方協議撤回土地現值申報或契稅申報，稅務局還是會將土地增值稅退還給賣方、將契稅退還給買方。　稅務專家提醒，購買土地與房屋後，地價稅以土地所有權人為納稅義務人、房屋稅向房屋所有人徵收，如為未辦保存登記房屋，則向事實上處分權人課徵，與買賣契約之債權行為無涉。舉例來說，如消費糾紛衍生嗣後房地買賣契約無效，而不能辦竣產權登記時，仍將以原登記之所有權人為納稅義務人課徵房屋稅及地價稅。　　新聞來源：自由時報

2024-05-29

囤房稅2.0 財部公告自住新增2要件、出租享優惠稅率標準調高

　〔記者鄭琪芳／台北報導〕「囤房稅2.0」今年7月起上路，明年5月首度開徵。財政部日前公告「住家用房屋供自住及公益出租人出租使用認定標準」，適用自住稅率新增「應辦竣戶籍登記」及「無供營業情形」2要件，且使用權房屋也納入。另，財政部近期公布「112年度房屋及土地之當地一般租金標準」，全台22縣市均調高，可能影響部分房東適用囤房稅2.0優惠稅率。　根據「房屋稅條例修正案」（俗稱囤房稅2.0），非自住住家用房屋稅率由1.5~3.6%調高為2%~4.8%，改採全國歸戶、全數累進，但出租申報達租金標準、繼承取得共有房屋適用稅率1.5%~2.4%；自住房屋稅率則維持1.2%（本人、配偶及未成年子女限3戶），且單一自住（排除豪宅）稅率由1.2%降至1%。　財政部日前公告「住家用房屋供自住及公益出租人出租使用認定標準」，增訂房屋「使用權人」為自住稅率適用對象，即使用權房屋若符合自住要件，也適用自住房屋稅率。另，原本自住房屋僅規定房屋無出租且供本人、配偶或直系親屬實際居住使用，這次新增「無供營業情形」及「本人、配偶或直系親屬辦竣戶籍登記」2要件。　另，財政部近期公布「112年度房屋及土地之當地一般租金標準」，全台22縣市均調高，以台北市及台中市調高7個百分點最多，分別調高至房屋評定現值的27%及22%；新北市調高5至6個百分點至24%或或22%；桃園市調高6個百分點至21%；台南市調高5個百分點至20%；高雄市調高2個百分點至20%或17%；新竹縣市也調高6個百分點至21%；其餘縣市則調高2個百分點至17%。　財政部表示，調升各縣市租金標準是為更貼近市場行情，房東租金收入只要核實申報即可，絕大多數申報金額都高於此標準，因此誠實報稅的房東多可適用「囤房稅2.0」優惠稅率1.5%~2.4%。此外，5月綜所稅申報將起跑，房東申報租金收入若低於上述標準，有可能被查稅；但若房東確實以低於租金標準的行情出租，可出具租約、金流等，國稅局將會核實認定。　　新聞來源：自由時報

2024-04-29

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