幸福家不動產

有鑑目前大樓已逐漸成為台南市買賣交易主流，台南市府地政局運用實價登錄大數據分析樓層別效用比，創全國之先對外發表，補足迄今不動產市場尚未發佈相關資訊之不足。

為持續推動台南市各項公共建設的穩健發展，也帶動不動產相關市場的發展，台南市長黃偉哲指示地政局，除了公告土地現值及公告地價要合理調整，維護稅賦公平外，也要對於不動產實價登錄要加強檢查，確保不動產市場交易資訊透明化。

南市府地政局長陳淑美表示，在實務上最需要應用樓層效用比的情形包括：都市更新權利變換需要評估基地價值、建商的推案訂價需要垂直價差、不動產估價欲分析評估高樓大廈的基地單價等，需透過樓層別效用比將其立體地價轉換平面地價。台南市地政局運用實價登錄大數據分析樓層別效用比，創全國之先對外發表，補足迄今不動產市場尚未發佈相關資訊之不足。

國立屏東大學不動產經營學系教授楊宗憲指出，從理論上而言，樓效比的應用有其困境，因為同棟建物不見得每一層樓都有交易，且各大樓的使用性質也不同，有些一樓有店面效益，有些則沒有，又或者是否位於重劃區也有影響，又尚有交易時間的影響存在。

可以建議的是，為兼顧統計上的要求及實務上的限制，可以適當在特徵價格模型納入交易時間及個別因素，盡可能的考量愈多的影響因素，並且建立一套成果驗證標準，以有效率的產製樓層別效用比。

臺南市政府全球資訊網-黃偉哲盼精進臺南市地價查估地政局發表樓層別效用比

屏大不動產經營系副教授黃名義說明，就台南市實價登錄大數據輔助區段地價平衡之研究，針對樓層別效用比研究成果可以發現，不同樓高建物相同樓層的單價，先遞減後遞增，且遞增幅度不同。假設不同樓高同樓層的效用比之間無顯著差異，為便於未來執行，建議採相同單價處理。

南市不動產估價師公會理事長吳國仕認為，樓層別效用比在估價實務上的運用，以用於都市更新權利變換的更新後整批房地估價居多，其調整率之決定係參考預售建案的定價，並逐漸形成都市更新權利變換估價的審議默契。

有別於實價登錄大數據分析，不動產估價師的調整項目考量會更加細膩精確，除了樓層別效用比，也會考量實價登錄資料無法顯示的座向(座南朝北優於座北朝南)、視野棟距、通風採光及其他個別因素(如民間風水的嫌惡情況，如車道上方、穿堂、壁刀...等等)。

長榮大學土地管理與開發學系副教授謝博明副教授也分享，台南市政府研究案之樓層別效用比研究成果顯示，以不同的變數型態加入模型分析，對住宅價格的影響力不同，又預售屋與新成屋的樓層別效用比會比中古屋來的明顯。以實務面而言，若可以將眾多行政區依照同質性再群組化，有助於未來樓效比的發佈數據資料有較高穩定性。

新聞來源：自由時報