幸福家不動產

[房地王/胡兆陽報導]
自從房地合一稅制上路之後，房地產贈與的件數及贈與稅都出現大減的情況，這是因為子女如果日後賣掉長輩贈與的不動產，必須以「實際出售的市價」來當作課徵房地合一稅的依據，稅金暴增的情況下讓贈與房地產的節稅效果大打折扣。不過，地政士（即代書）業者表示，如果善用「自用住宅重購退稅」的方式，還是可以收到節稅的效益，只不過有很多小細節得特別留意。


在房地合一稅制還沒有上路之前，不少長輩之所以會用「贈與」不動產的方式，做為留財產給小孩的節稅工具，是因為當年計算不動產課稅的依據是以低於市價很多的「房屋評定現值」，當作是課稅的計算基礎，所以當子女日後賣掉這些不動產時，就可以發揮不少的節稅效果。例如父母親給了子女市價1,000萬元的房子，子女繳交的贈與稅計算依據卻是房屋評定現值的50萬元而已。

但是現在只要是賣掉房地合一稅制實施之後受贈而來的不動產，都要以「出售市價—成本費用」做為實際獲利的金額，如果再搭配房地合一稅制規定的「短期出售」稅率級距35~40%的話，子女賣屋要繳出去的地合一稅可能就要高達200萬~400萬元。

房地合一稅制的賣屋課稅級距

房屋持有時間	房地合一稅率
自用住宅6年以上	10%
非自用住宅	房地合一稅率
10年以上	15%
2~10年	20%
1~2年	35%
1年以下	45%

資料來源：財政部，房地王整理

然而，這只是單純從投資賣屋的角度來看，繳出去的房地合一稅金當然很高，如果是把受贈的房屋以「重購退稅」的方式運用，也就是賣掉房子之後，再以買進房子自住的「換屋」方式，就能申請之前繳交的房地合一稅及土地增值稅的退稅。


舉例來說，小張的爸爸贈與小張一棟房子，小張一家人必須拿來自住，而且把這間房子登記在自己或配偶的名下。 住一段時間之後，小張把這間房子賣了，也繳了100多萬元的房地合一稅及土地增值稅。 賣屋後的兩年之內，小張再去買一間新的房子，就可以在申報當年度的綜合所得稅時，一併申請「重購自用住宅扣抵稅額」，把之前賣房子的房地合一稅及土地增值稅退回來。


不過房地產業者表示，運用這種退稅方式要特別注意以下幾點：

1.賣掉的、新買的房子都必須是自用的住宅，而不能是店面或租賃住宅。

2.這項換屋的過程可以「先賣、再買」，也可以「先買、再賣」。

3.重購自用住宅的時間範圍限定在2年之內，超過就不能適用了。

4.新買進的房子在5年之內都一定只能自住，所以不可以遷走戶籍，連夫妻之間的贈與、換名也不行，當然也就不可以出售、出租或作營業用途。一旦日後這些違規事項被國稅局查獲，就會被要求補還重購的退稅金額，民眾不可不慎。


文章來源：房地王