楊修明 │ 幸福家不動產

台南預售市場交易熱購屋需注意履保制度以免爛尾樓上身

　近來國內房市交易火熱，但部分預售屋建案因營建成本高漲或建商財務不佳周轉不靈，發生無法如期交屋，甚或爛尾樓的爭議，嚴重影響承購戶的權益。針對近期有建商因營運狀況不佳「放管」一事，台南市長黃偉哲特別指示法制處應主動協助受害的承購戶處理預售屋爭議，爭取權益。並要求加強宣導提醒民眾購屋前應該注意事項，務必慎選建商及留意履約擔保機制，歡喜買屋、順利入厝。　南市府法制處表示，依內政部訂頒的「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」，已明確規範履約擔保機制，包括「不動產開發信託」、「價金返還保證」、「價金信託」、「同業連帶擔保」及「公會辦理連帶保證協定」等5種方式，其中以「價金返還保證」對消費者最有利，建商如於過程中倒閉或未能依約完工，將由擔保的金融機構如數返還承購戶已繳房地價款。　法制處進一步說明，不少建案採取「同業連帶擔保」的方式，且實務上常見擔保者與被擔保者屬關係企業或同一集團，因彼此間具一定關聯性，倘被擔保者發生問題，擔保者的保證能力亦可能連帶受到影響，故消費者購買前必須多注意詢問該等同業間的關聯，慎選信譽優良的建商。　另外，建案如採「不動產開發信託」或「價金信託」的方式，承購戶可上網查詢所繳房地價款的交付信託資訊，但此等機制僅確保興建資金或買方所繳房地價款「專款專用」，並不具有「完工保證」或「價金返還保證」的功能。又「公會辦理連帶保證協定」則係由全國或各縣市不動產開發商業同業公會辦理之連帶保證協定，如賣方無法依約完工或交屋，買方可要求加入公會協定的公司共同完成建案後交屋。　法制處提醒民眾，購屋前必須「停、看、聽」。「停」-善用契約審閱期勿衝動簽約，「看」-仔細審視契約內容了解自身權益，「聽」-多方打聽業者信譽並比較其先前建案。且於購買後應定期巡視現場狀況，確保工程質量和施工進度符合契約規定。雖然日前媒體報導的善化區二預售屋建案「放管」的事件，因已有其他建商接手續建，承購戶損失可望獲得解決，但為避免消費者再發生買受爛尾樓事件，法制處呼籲買方應善用契約約定的履約擔保機制，聰明選擇，避免損失擴大。　另因預售屋係就尚未興建完成的房屋進行銷售，買受時無實體房屋可供檢視，且建造期間長，商品價格高，預購機制風險也大，承購戶除注意依上開事項審慎處理外，過程中如發生相關消費爭議，民眾皆可撥打「1950」消費者服務專線諮詢，或向市府消費者服務中心提出申訴，透過法律途徑保障自身權益。　新聞來源：自由時報

2024-06-27

換屋要注意！土增稅重購退稅新舊房地需同一人管制5年將大清查

　老李體貼愛妻，出售自己名下舊房地又再購置新屋，並登記在老婆名下，想要向稅務單位申請辦理土地增值稅重購退稅，沒想到卻被打回票！稅務專家提醒，換屋時申請土地增值稅重購退稅，必須新舊房屋都登記為同一人，若登記給配偶或子女，不符稅法規定將不適用，同時各地稅務局都將展開土增稅重購退稅5年管制期大清查，管制期間若有違規，將遭追討大筆稅款。　依照稅法規定，土地所有權人出售土地後，自完成移轉登記之日起，2年內重購土地，新購土地地價超過原出售土地地價扣除繳納土地增值稅後之餘額者，可以向出售地之地方稅務局申請就已納土地增值稅額內，退還其不足支付新購土地地價數額。　稅務專家提醒，土地增值稅重購退稅係指同一所有權人，2年內不論是「先賣後買」或是「先買後賣」，只要新購土地地價超過原出售土地地價扣除繳納土地增值稅後之餘額，均可申請退還原繳納之土地增值稅。若出售地與重購地之所有權人不同，則無法適用。　若民眾想要申請土地增值稅重購退稅，在新購土地辦理所有權登記時，要注意登記之所有權人是否與出售地為同一人，以免影響退稅權益。　高雄市稅捐稽徵處則表示，為維護租稅公平原則，自113年6月1日至10月31日止，對已核准重購退還土地增值稅案件進行全面清查，如查有戶籍遷出、再行移轉(含配偶贈與)、出租或營業等情形，將會追補原退還的土地增值稅。　稅捐處說明，符合土地稅法第35條規定的土地所有權人，2年內先購後售或先售後購自用住宅用地，符合一定條件者，可向原出售土地所在地之地方稅稽徵機關，申請在已繳納土地增值稅額內，退還不足支付新購土地地價數額的稅款，以減輕民眾小屋換大屋居住的經濟負擔，惟依土地稅法第37條規定，經核准重購退稅案件，其重購土地自完成移轉登記之日起，依法應列管5年。　稅捐處特別提醒民眾，列管期間不得再行移轉或改作其它用途，倘因故須辦理戶籍遷出，至少應保留土地所有權人或配偶、直系親屬其中一人於原戶籍內。籲請納稅人特別注意相關規定，以免影響自身權益。　　新聞來源：自由時報

2024-06-17

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