幸福家不動產

台南美術館附近新案「八方美術館」，地點環境俱佳，亦是仁愛之家土地。(圖／記者蘇茵慧)

富比士地產王記者蘇茵慧／南部報導

每當在房屋買賣社團中，問起「地上權產品好不好、能不能買」這問題，大概有七成以上的人會直接勸退、說地上權產品浪費錢，僅有少數的人能比較產品的優缺點。

細究其中原因，源自大部分人認為：「買房就是要有土地，有土地才能有增值的可能；地上權沒有土地根本無法增值。」然而，想依靠土地增值，本就不是這地上權產品特性，會選擇這樣產品的人，往往都是因地段與價格而被吸引。

幸福家不動產台南崇明直營店店長劉保羅分析，他以台南平實重劃區的地上權案子為例，地段好、有醫療院所、未來有交通加持，像這樣市區蛋黃區的精華地段，加上大樓產品，會吸引來退休、沒有傳承問題的長輩，另外就是喜愛這區域環境，卻資金不足無法購買一般住宅的客群。

特別在租屋市場中，長輩要找租屋的難度比年輕人還要困難，因此若以租貸角度來思考地上權產品，打定主意未來都是租屋打算，地上權產品就能避免租屋會遇到的問題，包括：因為歲數租不到房子、隨時被調漲租金、房東說不租就不租等困境。

劉保羅表示，像仁愛之家的建物，在貸款上會有受限，且在仁愛之家的土地承租契約中，租金是採政府每年公告地價年租率3%計算，並另計5%營業稅，雖然半年繳及年繳可以享租金優待，但房屋不能滅失才能維持契約關係，若要作結構體整修，還是得跟仁愛之家報備。

地上權新建案有建商配合之銀行，貸款上比較沒困難。(圖／記者蘇茵慧)

與之相較，地上權新建案好處在於建商有配合銀行，因此第一次購買較無貸款上的困難。兩者相較下，平實重劃區的新大樓必定引起注意；然若這類產品要做為投資標的，不只要透過縝密精算，更要將人性權衡納入考量，才能算完整。

正是考量產品所吸引之客群屬性，地上權住宅大多規劃小坪數產品，對於投資置產客來說，在長期持有狀況下，只要投報率及租金可攤提成本，似乎也是一個好選擇；甚至在長期持有20年後獲利了結，剩下無論是要轉手低價拋售、或是繼續出租收益，都算盈餘，至於要賣給誰、租給誰，只要有人願意承接殘餘年限，似乎也不重要。

無論是一般住宅或是地上權建案，後期看重都是維護與管理，正因產品屬性帶入的客群心態，亦有人擔心若最後存續年限短，大家更不願意花大筆錢維護時，是否未來大樓公共事務出現爛攤子的機率會更頻繁。

高雄城中城因管理不佳，後續引發眾多狀況，未來在選擇地上權物件時，也要多考慮戶數與後續維護狀況。

因此若是決心認定地上權住宅是一輩子的居所，還是要慎選產品類型，考慮單層戶別量、社區約200～300戶左右較能有穩健公基金，畢竟大樓產品最後終歸物業管理服務，無論是一般住宅或是地上權住宅，只有良好物管與修繕，能讓舊大樓不會迅速掉價，避免走向城中城憾事。

新聞來源：富比士地產王