情人買屋 分手後該怎麼處理這傷心屋? 2017-02-13 / 相關法規 [地產中心/台北報導] 明天就是不戴墨鏡出門恐怕會被閃瞎的情人節了,別說記者見不得有情人終成眷屬而想觸霉頭,其實很多情人熱戀時沖昏頭而買房,但最終勞燕分飛,包袱款款走人很簡單,但一起購買、甚至共同登記的房子該怎麼處分,可就是門大學問! 李佳芬地政事務所負責人李佳芬建議,兩人在購屋時可另立合議書,除了寫明出資比例、詳列如何負擔各項支出及貸款外,還有「未來售屋所得的分配」也別漏掉。 「房地產屬於會增值或跌價的大筆資產,購屋契約寫得愈清楚愈好。」梁茂廣告副總經理謝佳儒表示,未來出售時可按出資比例分配獲利,就算不出售,採出租投資方式,也可按出資比例分配租金收益。 此外,未來出售時為免雙方在賣不賣、增值獲利多少的問題上爭執,謝佳儒建議在購買合約書外另擬定但書,加註「共同承擔增值或跌價」,且「增值金額由國家核可的不動產估價師所認定的價格為依據」。如此一來,兩人分手但有人不願出售房子時,一方可據此要求賠償漲價金額,或折抵跌價金額。 文章來源:蘋果即時 FB 分享 LINE 分享
地政法令 房地重要「文件簽章」有規定,違者罰6-30萬 2017-02-09 / 相關法規 [MyGoNews方暮晨/綜合報導] 依不動產經紀業管理條例規定,不動產經紀業者之契約書、要約書、說明書及廣告應由不動產經紀人親自簽章,為遏止經紀業僱用之不動產經紀人未親自執行業務而係假藉其名義對外執行業務歪風,各機關查證若有上敘情形,將依不動產仲介經紀業倫理規範及不動產經紀業管理條例規定處新台幣6萬元以上30萬元以下罰鍰。 文章來源:MyGoNews 買購不動產新聞台 FB 分享 LINE 分享
社區選新主委 這住戶竟質疑他是… 2017-02-09 / 相關法規 [陳佳祺/採訪報導] 讀者來信表示,自家社區改選新的主任委員,剛好遇到社區有糾紛需要代提訴訟,卻有住戶說因選後沒有向主管機關備查,所以不能以主委身分代提訴訟,請問這樣真的不行嗎? 德益法律事務所律師蔡皇其表示,備查狀況依司法實務見解,會認為只是一種行政管制手段,簡單來說,只要區權會經過合法手法、程序改選主委,之後這位主委便是有效的,因此他可以擔任社區在訴訟當中的法定代理人。律師補充,管委會主委向主管機關備查只需要在第1次選後報備,之後選上的主委都是具有法律效益。 文章來源:蘋果即時 FB 分享 LINE 分享
筆記起來!2016個人「財產交易所得」計算規定 2017-02-09 / 相關法規 [MyGoNews方暮晨/綜合報導] 財政部將於近日訂定發布「2016年度個人出售房屋之財產交易所得計算規定」。財政部表示,自2016年起實施房屋、土地合一按實價課徵所得稅新制,個人自2016年1月1日起交易之房屋、土地,如屬2014年1月2日以後取得且持有期間在2年以內者,或係2016年1月1日以後取得者,應按新制計算房屋、土地交易所得,於房屋、土地完成所有權移轉登記日之次日起算30日內辦理申報納稅。 財政部表示,2016年度出售之房屋如非屬新制課稅範圍,應依所得稅法第14條第1項第7類規定計算財產交易所得(舊制)申報課稅,其提出交易時之成交價額及成本費用之證明文件者,出售該房屋財產交易所得之計算,依法核實認定;其未申報或未能提出證明文件者,依同法施行細則第17條之2第1項規定,稽徵機關得依財政部核定標準核定之,為利徵納雙方遵循,該部爰發布「2016年度個人出售房屋之財產交易所得計算規定」,重點如下: 個人出售房屋,未核實申報房屋交易所得、未提供交易時之實際成交金額或原始取得成本,或稽徵機關未查得交易時之實際成交金額或原始取得成本者,稽徵機關應按下列標準計算其所得額: 一、稽徵機關僅查得或納稅義務人僅提供交易時之實際成交金額,而無法證明原始取得成本,符合下列情形之一者,應以查得之實際房地總成交金額,按出售時之房屋評定現值占公告土地現值及房屋評定現值總額之比例計算歸屬房屋之收入,再以該收入之15%計算其出售房屋之所得額: (一)台北市,房地總成交金額新台幣(以下同)7千萬元以上。 (二)新北市,房地總成交金額6千萬元以上。 (三)台北市及新北市以外地區,房地總成交金額4千萬元以上。 二、除前述規定情形外,按房屋評定現值之一定比例(詳見附件)計算其所得額。 財政部說明,上開以房屋收入之15%計算房屋交易所得額範圍,係參照中央銀行對高價住宅貸款採取針對性審慎措施所界定之高價住宅而訂定,目的在改善該等高價住宅僅按房屋評定現值之一定比例核定所得額所滋生所得額偏低及未符實際獲利之情形,2016年度本部分所得額標準維持2015年度之15%。 至於非屬上開高價住宅者,其房屋交易所得額標準係維持往年按房屋評定現值之一定百分比核定,該百分比係由各地區國稅局實地調查並按區域適度分級訂定,以反映地區差異及市場行情,俾趨近實情。2016年度本部分所得額標準除下列地區略有調降外,餘均維持2015年度之標準未予調整,相關修正情形如下: 一、台北市 (一)台北市政府依「台北市房屋標準價格及房屋現值評定作業要點」第15點規定認定高級住宅者,由2015年度之48%調降為46%。 (二)其他地區由2015年度之42%調降為41%。 二、新北市 (一)板橋區、永和區、新店區、三重區、中和區、新莊區、土城區及蘆洲區由2015年度之36%調降為35%。 (二)淡水區及五股區由2015年度之24%調降為22%。 (三)三峽區、深坑區及八里區由2015年度之21%調降為20%。 三、桃園市 平鎮區及龜山區由2015年度之19%調降為17%。 四、台南市 (一)北區由2015年度之17%調降為16%。 (二)鹽水區由2015年度之9%調降為8%。 五、其他縣(市) (一)澎湖縣馬公市由2015年度之11%調降為10%。 (二)屏東縣東港鎮由2015年度之10%調降為9%。 (三)屏東縣恆春鎮及內埔鄉由2015年度之9%調降為8%。 個人2016年度出售適用舊制課稅之房屋,始有上開標準之適用,財政部業請各地區國稅局加強查核個人出售不動產之財產交易所得,落實租稅公平及居住正義。 FB 分享 LINE 分享
人跑去哪了? 管委開會屢開不成 2017-02-07 / 相關法規 [陳佳祺/台北報導] 身為社區管委的呂先生來信向《蘋果》表示,管委會想開區分所有權人會議更改規約,卻總是因人數過低而流會,但社區有重要決議須表決,這樣社區規約不就停滯不前了嗎? 德益法律事務所律師蔡皇其表示,區分所有權人會議依照《公寓大廈管理條例》第31條的規定,對於區分所有權人的出席人數及表決人數都有所規定,但若出席人數不足時,依照第32條,召集人是可以再重新召開一次會議,而且出席人數跟表決的比例都會相對較低。 但是因為現在的人工作繁忙,可能連第32條門檻都無法達到,蔡皇其補充,《公寓大廈管理條例》第27條有規定,區分所有權人可以用書面委託配偶、其他區分所有權人或承租人代理出席,且受委託的人還是擁有跟區權人一樣的權利。 區權會屢開不成,有網友表示,可能是想更改社區內重大規約,並會損害多數住戶既有權益的表決,才可能導致住戶不參與的狀況發生。律師建議,還是在開區分所有權大會之前,管委會先多加宣導,讓全體住戶一同來維持社區運行才是最好的方法。 文章來源:蘋果即時 FB 分享 LINE 分享
國宅權狀曝光!B1全「別人的」 住戶買屋沒車位產權 2017-02-06 / 相關法規 [記者許書維、方品文 彰化報導] 彰化的員林國宅當初營建署委託縣府賣樓時,車位和房子並沒有一起賣,838戶國宅住戶還有97戶商場住戶其實只共同持分「地下2樓」538格停車位,而開發公司標下時,產權很明確是包括1、2樓商場以及地下1樓「全部」,也就是住戶會少了原本地下1樓的318格停車位,但查證後住戶的確沒有地下1樓車位產權。由於老舊國宅這種停車位產權經常年代久遠出現爭議,民眾購買的時候一定要特別注意。 這16樓高的3大棟員林國宅就是抗爭的地點,走進地下1樓停車場,住戶雖然還能正常停車,但車位的所有權確定不是住戶的。從開發公司權狀清楚看到,1樓、2樓還有地下1樓的權利範圍是1分之1,也就是全部屬於他們。 國宅住戶:「我們住在這邊也很久了啊,照道理來說他們有權狀,那我們也有權狀啊,為什麼我們的權益就沒有?」 住戶講的氣憤,因為房子住了20多年,過去每個月繳交500塊管理費就能有停車證停車,但現在卻告訴他們車位產權是別人的。 這棟國宅的地下一樓有353格車位,地下2樓分成甲、乙區和丙區,國宅住戶和商場住戶分別共同持有,去年6月開發公司標下1、2樓和B1要出租給健身房業者經營,也就是住戶瞬間少353格車位能停。 彰化縣工務處副處長馬英傑:「在地下一樓的部份大概有318個停車位,目前是屬於開發公司取得他們的附屬建物。」 記者:「所以所有權是他們的?」 彰化縣工務處副處長馬英傑:「沒錯。」 縣府說,這棟國宅當初由營建署委託縣府賣的時候,車位沒有跟著房子一起賣,800多戶住戶以及97戶商場住戶只有共同持分地下2樓500多格停車位,大家每月繳管理費停車,停久了誤以為自己有產權。買房千萬得看清楚停車位是不是獨立產權,比免引發日後糾紛。 文章來源:三立新聞網 FB 分享 LINE 分享
筆記起來 房地分屬兄弟,自用住宅地價稅怎麼課徵? 2017-02-04 / 相關法規 [MyGoNews方暮晨/綜合報導] 陳先生來電詢問名下所有桃園市桃園區法政段土地,由其本人辦竣戶籍登記,且無出租或供營業使用情形,向稅務局申請按自用住宅優惠稅率課徵地價稅,卻未獲核准,究竟是何原因? 桃園市政府地方稅務局表示,申請按自用住宅用地稅率課徵地價稅,除須土地所有權人本人或配偶、直系親屬於該地辦竣戶籍登記,無出租或供營業使用情形外,尚須地上房屋係屬本人或配偶、直系親屬所有,才可以享受自用住宅優惠稅率。經查陳先生本人雖在該地上房屋設有戶籍,且無出租、營業情形,但因土地上之房屋為其哥哥(即旁系親屬)所有,依規定無法按自用住宅用地稅率課徵地價稅。 稅務局呼籲,為維護您的權益,如符合自用住宅規定尚未提出申請按自用住宅用地稅率課徵地價稅者,請記得於2017年9月22日前向土地所在地之稅務局提出申請,當年才能適用,如果9月23日才申請,就要次年才能適用自用住宅優惠稅率哦!如您對地價稅相關事項有任何疑問或不明瞭之處,可利用稅務局總(分)局電話查詢,將有專人為您服務。 文章來源:MyGoNews 買購不動產新聞台 FB 分享 LINE 分享
房地稅制,代書教你2017年節稅妙招 2017-02-02 / 相關法規 [MyGoNews蕭又安/綜合報導] 2016年算是房地稅制變動相對多的一年,公告地價調幅增大、地價稅變多、「房地合一」新制上路,更有不少消息傳出2017年房屋標準單價各地區會有不同程度的調整,直接衝擊房屋稅,不少民眾聞「稅」色變。事實上,房地合一新制是所得稅的範圍,如果沒有賣屋就不用繳交,但房屋稅及地價稅則是每年定期會開徵,一年初始,審慎檢視家庭成員名下所持有的不動產稅負,重新規劃,說不定會因此獲得意外的收穫。 信義房屋代書林以德表示:「不管是地價稅、房地合一稅、房屋稅,節稅重點就是『辦理自用、自住住宅』,但是各自有細節需要注意。」地價稅的部份,林以德表示要注意二個「分別」,一是善用夫妻與成年子女等直系親屬(包括血親及姻親)「分別」設籍的要訣,就可以享受合法的節稅申請,想申請的民眾,切記今年2017年9月22日前就要提出申請,否則將延後一年適用,二是房屋、土地若符合自用條件,要「分別」申請。林以德強調,常有民眾以為只要房屋已經按住家用稅率課徵,土地應該也會比照辦理,而沒有向所屬稅捐機關提出申請,等收到地價稅單時,才發現是以一般用地稅率課稅,而一般用地稅率與自用住宅優惠稅率,稅額相差四倍,白白喪失節稅權益。 至於房地合一稅的部份,想要節稅持有時間要拉長,持有越久稅率越低,另外在申請自住住宅的部份,本人、配偶、未成年子女任一設籍即可,但必須連續六年「不能中斷」,這是要特別注意的一點,房屋稅和地價稅不會強調連續的部份,而2015年當年取得房屋的2017年要銷售,則要特別留意持有時間是否超過2年,若未滿2年即適用房地合一新制。 房屋稅是以房屋實際使用情形作為課稅依據,並且按月計課,也就是自移轉(如買賣、贈與、繼承或新建等方式)取得日起即開始課徵房屋稅,而非比照地價稅是以8月31日為納稅義務基準日,如新取得房屋符合住家用自住房屋要件者,請及時向房屋所在地稅捐稽徵機關提出申請。以台北市為例,2015年起非自住之住家用房屋稅率為2.4%或3.6%,為自住之住家用稅率2倍或3倍之多,因此及早規劃提出申請及早享有自住房屋稅率,民眾申請審核通過後,日後未變更其他用途,即可不必再提出申請。 文章來源:MyGoNews 買購不動產新聞台 FB 分享 LINE 分享
預售屋換約 別忘了要做這個動作 2017-02-02 / 相關法規 [畢務潔/台北報導] 向人購買尚未完工的預售屋,進行預售屋買賣契約換約時可要當心,讀者鄭小姐來信詢問,與他人購買預售屋,向建商申請換約,若房價有獲利時,當年度是否須申辦綜所稅。 關於預售屋轉換時,交易若有獲利須繳納所得稅部分,財政部台北國稅局股長李曉芬指出,雖預售屋未完成所有權登記,但根據《所得稅法》第14條第7類中規定財產或權利原為出價取得者,以交易時之成交價額,減除取得成本,扣除相關取得費用之餘額為所得額,須扣所得稅。 李曉芬也補充,關於所得扣稅計算年度,財政部曾針對預售屋部分核釋,預售屋買賣僅係交易雙方成立之契約關係,通常以尾款交付的日期計算當年度所得,若尾款日期不明時,通常於買賣雙方合意後,與建設公司辦理換約時的日期計算,國稅局每年也會定期向建設公司索取換約名單予以課稅,民眾別心存僥倖。 文章來源:蘋果即時 FB 分享 LINE 分享
一張圖搞懂房地買賣應繳納的稅費 2017-01-25 / 相關法規 [房地王記者/邱和珍報導] 房地買賣流程大致分為「簽約」、「用印」、「完稅」與「交屋」等四個階段,需要繳納的稅費包括印花稅、契稅與土地增值稅,最後賣方再根據所適用的稅制申報財產交易所得稅或房地合一稅。 一般而言,當買賣雙方對於價格已達成共識,即可進行簽約程序。簽完約以後,雙方需準備過戶所需的相關資料,以利後續申報稅賦作業。 買方 印花稅: 不動產買賣雙方當事人如要向地政機關辦理過戶時,必須依照規定格式簽署不動產買賣契約書即俗稱的公契,並按照契約訂立的價款0.1%金額貼印花稅票,才能辦理產權移轉登記。 契稅: 通常不動產買賣都是房屋與土地一併移轉,買方須繳納契稅,賣方則須繳納土地增值稅,若只買土地就不用繳契稅。至於契稅的計算方式,是以當年房屋評定現值乘上6%稅率。 地政登記規費: 在轄區的地政事務所辦理土地及建物移轉登記,需繳納登記規費,規費計算方式是申報價值或權利價值乘上0.1%~0.2%費率。 賣方 土地增值稅: 當土地所有權人出售土地或房屋時,須繳交土地增值稅。土地增值稅分為「自用住宅稅率」及「一般稅率」兩種。若適用自用住宅優惠稅率為10%,但一般稅率則是20%~40%不等。 財產交易所得稅(舊制): 適用舊制所得稅者,應於完成所有權移轉登記次年申報財產交易所得稅。以往房屋、土地交易都是分開繳交稅金,土地按政府公告現值繳納土地增值的稅金,不用額外再繳交所得稅,只有在建物出售獲利部分,才須繳納建物增值的稅金,也就是財產交易所得稅。 其實,它不是直接課稅,而是併入個人年收入總額裡,稅捐機關再按5%~45%累進稅率課稅。因此,當你賣房子賺越多,所需繳納的財產交易所得稅也越高。 房地合一稅(新制): 自從2016年1月1日房地合一稅上路以後,凡是之前買房且售出時持有滿2年適用舊制,其餘皆為新制。適用新制所得稅者,應於產權移轉登記完成次日起算30天內申報所得稅。 如國人適用新制所得稅者,應留意以下課稅稅率: (1)45%:持有1年以內 (2)35%:持有超過1年但2年以內 (3)20%:持有超過2年但10年以內 (4)15%:持有超過10年 除了上述主要稅費以外,買賣雙方還可依據實際交屋日,按照天數比例分攤地價稅及房屋稅。地價稅的稅率概分為一般稅率1%,自用住宅稅率0.2%。至於房屋稅,住家用稅率為1.5%~2.5%,營業用稅率為3%~5%,非住家非營業用稅率為2.5%。 文章來源:MyGoNews 買購不動產新聞台 FB 分享 LINE 分享
房地稅務!農舍需要繳房屋稅嗎? 2017-01-23 / 相關法規 [MyGoNews方暮晨/綜合報導] 民眾時常有疑惑,作為住家使用農舍需要課徵房屋稅嗎?地方稅務局表示,依據房屋稅條例第3條規定,房屋稅,以附著於土地之各種建築物,及有關增加該房屋使用價值之建築物,為課徵對象。農舍也是房屋的一種,屬房屋稅課稅範圍,仍應按房屋實際使用情形課徵房屋稅。 地方稅務局進一步說明,農舍如符合房屋稅條例第15條第1項第6款規定,專供飼養禽畜之房舍、培植農產品的溫室、稻米育苗中心作業室、人工繁殖場、抽水機房舍或專供農民自用之燻菸房、稻穀及茶葉烘乾機房、存放農機具倉庫及堆肥舍等作農業使用的房屋,可免徵房屋稅,除符合上述免徵房屋稅的房屋,不論作營業或住家使用或空置未作使用時,仍應課徵房屋稅。 稅務局特別提醒民眾,房屋稅係按月課徵,如果您的房屋符合上述免稅規定,請於原因事實發生之日起30日內向房屋所在地稅捐機關申請減免,如果房屋使用情形變更時,記得申請使用情形變更,早申請,早節稅,以確保您的權益。 文章來源:MyGoNews 買購不動產新聞台 FB 分享 LINE 分享
提醒注意!繼承後取得身心障礙手冊,遺產稅「有折扣」 2017-01-20 / 相關法規 [MyGoNews方暮晨/綜合報導] 王小姐來電詢問,其父王君往生後,繼承人於申報期限內向國稅局辦理遺產稅申報,並檢附其身心障礙手冊主張依遺產及贈與稅法第17條第1項第4款規定扣除618萬元,惟因繼承人係繼承日後始取具社政主管機關核發重度之身心障礙手冊,可否依前揭法令規定扣除遺產總額? 國稅局指出,依遺產及贈與稅法第17條第1項第4款及第2項規定,被繼承人之父母、配偶及直系血親卑親屬且非拋棄繼承權者,如為身心障礙者權益保障法「重度」以上身心障礙者或精神衛生法規定嚴重病人,每人得再加扣618萬元,惟應取得社政主管機關核發之重度以上身心障礙手冊或身心障礙證明影本,或精神衛生法第19條第1項規定之專科醫師診斷證明書影本為限。 國稅局進一步說明,如王小姐所詢繼承人雖未於繼承日前取得前述之證明文件,惟如能提示醫院鑑定文件證明繼承人於繼承日前已具重度身心障礙條件,僅係繼承日後基於相同事由始向主管機關申請鑑定,除有其他事證得認定身心障礙之事實係於繼承日後始發生者外,仍可准予扣除618萬元。 文章來源:MyGoNews 買購不動產新聞台 FB 分享 LINE 分享