郭鐘麟 │ 幸福家不動產

買地上權產品好嗎？專家：除了價格，還要考慮這一點

台南美術館附近新案「八方美術館」，地點環境俱佳，亦是仁愛之家土地。(圖／記者蘇茵慧) 　富比士地產王記者蘇茵慧／南部報導　每當在房屋買賣社團中，問起「地上權產品好不好、能不能買」這問題，大概有七成以上的人會直接勸退、說地上權產品浪費錢，僅有少數的人能比較產品的優缺點。　細究其中原因，源自大部分人認為：「買房就是要有土地，有土地才能有增值的可能；地上權沒有土地根本無法增值。」然而，想依靠土地增值，本就不是這地上權產品特性，會選擇這樣產品的人，往往都是因地段與價格而被吸引。　幸福家不動產台南崇明直營店店長劉保羅分析，他以台南平實重劃區的地上權案子為例，地段好、有醫療院所、未來有交通加持，像這樣市區蛋黃區的精華地段，加上大樓產品，會吸引來退休、沒有傳承問題的長輩，另外就是喜愛這區域環境，卻資金不足無法購買一般住宅的客群。　特別在租屋市場中，長輩要找租屋的難度比年輕人還要困難，因此若以租貸角度來思考地上權產品，打定主意未來都是租屋打算，地上權產品就能避免租屋會遇到的問題，包括：因為歲數租不到房子、隨時被調漲租金、房東說不租就不租等困境。　劉保羅表示，像仁愛之家的建物，在貸款上會有受限，且在仁愛之家的土地承租契約中，租金是採政府每年公告地價年租率3%計算，並另計5%營業稅，雖然半年繳及年繳可以享租金優待，但房屋不能滅失才能維持契約關係，若要作結構體整修，還是得跟仁愛之家報備。　地上權新建案有建商配合之銀行，貸款上比較沒困難。(圖／記者蘇茵慧) 　與之相較，地上權新建案好處在於建商有配合銀行，因此第一次購買較無貸款上的困難。兩者相較下，平實重劃區的新大樓必定引起注意；然若這類產品要做為投資標的，不只要透過縝密精算，更要將人性權衡納入考量，才能算完整。　正是考量產品所吸引之客群屬性，地上權住宅大多規劃小坪數產品，對於投資置產客來說，在長期持有狀況下，只要投報率及租金可攤提成本，似乎也是一個好選擇；甚至在長期持有20年後獲利了結，剩下無論是要轉手低價拋售、或是繼續出租收益，都算盈餘，至於要賣給誰、租給誰，只要有人願意承接殘餘年限，似乎也不重要。　無論是一般住宅或是地上權建案，後期看重都是維護與管理，正因產品屬性帶入的客群心態，亦有人擔心若最後存續年限短，大家更不願意花大筆錢維護時，是否未來大樓公共事務出現爛攤子的機率會更頻繁。　高雄城中城因管理不佳，後續引發眾多狀況，未來在選擇地上權物件時，也要多考慮戶數與後續維護狀況。　因此若是決心認定地上權住宅是一輩子的居所，還是要慎選產品類型，考慮單層戶別量、社區約200～300戶左右較能有穩健公基金，畢竟大樓產品最後終歸物業管理服務，無論是一般住宅或是地上權住宅，只有良好物管與修繕，能讓舊大樓不會迅速掉價，避免走向城中城憾事。　　新聞來源：富比士地產王

2023-11-10

幸福家不動產王奕歡獲房仲奧斯卡金仲獎肯定

「身為房仲，成交與業績固然重要，但懂得換位思考將誠信與顧客需求擺在第一，才能長久經營」，幸福家不動產安平店王奕歡經理重視顧客服務，不以成交為目的，以誠信、負責任、客戶滿意度為宗旨的精神，日前榮獲「房仲業奧斯卡獎」之稱的金仲獎楷模，優秀的工作精神更讓她，從百位得獎人中脫穎而出，晉級入選「評審團大獎」的殊榮肯定，也是本屆金仲獎台南市唯一房仲業務入選者。　　房仲資歷4年的王奕歡，進入不動產業前是皮件品牌的創辦人，12年來學會開發、議價、協調、管理等經營技巧，但因產業成本提高，而選擇轉職房仲，不僅能充分運用過往的工作經驗外，加上自主的工作內容與彈性的工時，是她選擇擔任房仲的最大原因，由全方面的經營者變成只要專注顧客服務的工作，發揮自身所長，從事房仲業的第一天起，將永續經營的觀念，應用在房仲一職，並非一昧地追求眼前業績，而是以顧客的角度出發，換位思考傾聽需求，堅持以誠信、負責任的服務態度，建立雙方的互信關係，秉持「先利他人，才能利己」為原則，用高情商解決難題，永遠將顧客滿意度擺在第一位，房仲之路才能走得長遠。　　入行一年後，王奕歡決定轉換任職品牌，選擇與理念契合的幸福家不動產，比起同業加盟店，擁有近30家直營分店的幸福家不動產，提供許多方便的工具，例如帶看物件時的前置作業，因分店分布鄰近，光是借房屋鑰匙就縮短了許多車程時間，讓工作更有效率，其他豐富資源概括法務諮詢、廣告宣傳、教育訓練、專業課程進修等，皆為衝在前線的房仲業務提供最有力的後盾，加上由超過1,100位以上的同仁組成的強大聯賣系統，委託案件簽約進件後，馬上啟動聯賣機制通知每位同仁，讓顧客只要委託1人，等於有千位房仲同步執行，加快了買賣雙方的媒合速度，提升物件成交效率，千位同仁的力量也創造出超過6,000件大量待售物件，讓買方有更多選擇，找到屬於自己的理想家。　　透過幸福家不動產的聯賣效益下，王奕歡曾榮獲當月開發第一名、龍虎榜、百萬經紀人以及年度菁英獎多項績優成就，下一步決定以自身奮鬥歷程做為分享，讓社會大眾對房仲的看法加分，報名參加金仲獎，王奕歡表示，相當榮幸此次能入選全國金仲獎之最高榮譽評審團大獎，無疑是對自己一直以來的努力，獲得大大的鼓勵，讓王奕歡在房仲這條路上更加堅信「不以成交為最終目的，只以客戶滿意為宗旨」的信念，在不動產產業還有很多需要學習精進的地方，未來仍會踏踏實實堅守以顧客需求為出發點的專業服務，也歡迎有企圖心、願意學習的求職者，一起加入挑戰！　新聞來源：經濟日報

2023-09-23

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