幸福家不動產

大專院校陸續開學，新鮮人也步入社會工作，不少人會選擇離開家鄉到外地打拼，租屋成了首要任務，即便政府不斷修正租屋契約內容，但糾紛仍層出不窮，民眾除了要找到合適的物件，在與房東簽約時，更不可輕忽合約內容，以免後續延伸更多問題。

台灣租屋市場龐大，即便內政部頒布「住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項」，實務上仍常見許多糾紛問題，包括像是「房屋修繕」、「押金反還」、「稅賦申報」、「終止租約」等，若沒在合約中將雙方責任釐清清楚，就會引發爭議。

簽約前確認雙方身分 房東不可阻止遷入戶籍

租屋契約通常是乙式兩份，由房東和房客各持有一份，兩份都要有雙方的簽章和身分證字號，在簽約前，要先確認房屋是否為房東本人持有，房客可要求對方出示房屋所有權狀或稅單，若房東不願提供身分證明，將違反房屋租賃定型化契約應記載事項及住宅租賃契約應約定事項規定，經要求改善而仍不載明者，可處3萬∼30萬罰鍰。

若是與房屋代理人簽約，也要要求代理人出示房屋所有權人的授權書或代理同意書，以及代理人的身分證明，確認有房東授權許可給該代理人出租，若是跟二房東簽約，也要確認其原始租約狀況，是否有大房東同意轉租，以及原始契約的到期日。

不少人離鄉租房，會希望將戶籍遷至租屋處，方便處理事情，內政部表示，房客只要有居住事實，依照戶籍法第17條規定，可檢具身分證、遷出戶口名簿、租賃契約，直接向租屋處的戶政事務所辦理遷入登記，經查核無誤後就可辦理設籍。

若房東不願意房客遷戶口，根據消保法第56條之1規定，房客可向縣市政府提出申訴，最高可開罰30萬元，依據租賃定型化契約不得記載事項第4點規定，房東也不得約定房客不得遷入戶籍，倘若房東擔心未來退租房客不願遷出戶口造成麻煩，目前內政部有線上申請戶籍遷出，相當便利。

違約金細項寫清楚 修繕責任歸屬很重要

而合約內通常也會有每月租金、付款方式、幾號付款、押金等內容，房客會先支付一筆押金作為擔保租金和損害賠償，租約期滿後，房東應將押金全數反還，據最新法規規定，押金最多收取兩個月租金，且只能用作損害賠償或遺留物清理，不能用來抵扣租金，除非租約到期後仍有欠租，才能用押金抵扣，在付押金時應同步要求開立收據。

至於違約金部分，主要是看簽約內容而定，若房客在租期內就退租，通常需支付違約金，常見是1個月租金，但若是房東突然想收回房子，除非房客同意，否則就算房東賣掉房子租約仍在，建議可在合約上加註若房東提前解約，需付一個月租金違約金，保障自身權利。而租約通常以1年起算，房客可要求加註承租超過1年不扣違約金。

修繕問題也是租屋常見的糾紛，目前依據行政院版本的定型化租賃契約第八條規定：「房屋或附屬設備損壞而有修繕之必要時，應由出租人負責維修，但若租賃雙方另有約定、習慣或可歸責於承租人之事由者，不在此限。」也就是說，若沒有在合約內另外約定，通常是由房東負責修繕維護，一般較常見的是房東負責結構、管線部分等不可動部分，其他消耗品如：燈泡、燈管、小型家電等就是房客自行負責，建議要在契約內註明清楚。

除了租金和押金，水電費、瓦斯費、管理費及雜費也是需要一一載明的地方，不少房東會將電費另外拉出來計算，以1度3~5塊不等計價，根據2020年新上路的新版租屋契約，增加房東向房客收取電費的額度，區分為夏月（6月1日∼9月30日）和非夏月（10月1日∼隔年5月31日），收取費用不得超過台電所定當月用電量最高級距的每度金額，以每月用電121∼330度以下來看，夏月台電每度收費2.38元，非夏月每度收費2.1元，超過1千度最高級距夏月每度為6.41元、非夏月每度為5.03元。

電費收取不可超過規定 租金補貼、列舉都可申請

若是承租分租的套雅房，因房東自行裝設的分電表愈多，匯流到台電總電表的使用度數就越高，可能會拉高收費的級距，但不論級距再高，房東收取的總電費仍不得超過台電帳單上的費用，若有超收狀況，房客可檢具相關政舉向消保官、地政單位申訴。

而有管理的大樓，也會有管理費的支出，在簽約時，都要載明有哪些費用是需要房客支出？是否含在租金內？幾個月繳納一次等，在雙方協議後，都可記載在合約內。

今年政府大手筆推出300億租金補貼，但不少房客仍擔心看得到吃不到，甚至因此被房東刁難，內政部表示，若房東因而要求漲租或拒絕房客申請，房客可向縣市政府提出申訴要求改正，若不改正可處3萬∼30萬，若仍拒不改正者，可加重處5萬至50萬元罰鍰，得按次處罰。內政部表示，申請租金補貼並不需要取得房東同意，若房東片面禁止或要求拋棄申請，房客可依《消費者保護法》第12條及民法第247條之1規定主張無效。此外，依內政部公告之住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項規定，房東於租約期間不得藉任何理由要求調漲租金，並且不得記載應由房東負擔之稅賦如較出租前增加時，增加部分由房客負擔。

所得稅列舉租金扣除，也是房客常遇到的問題，租金列舉扣除最高可扣抵12萬，但以往房東擔心有了租金收入，會提高房屋稅和地價稅率，多半不願意讓房客申報，在現行法規中，房東不得拒絕房客報稅，也不得轉嫁稅金給房客，而房客可表明以租金折抵所得稅，若以現金支付，記得要求開立收據。

若與人合租，也可申報所得稅扣繳，但若只簽訂一張契約，就只能由一人申報，建議與人合租時，可各別簽約避免糾紛，另外要注意的是，只有住家用途可折抵所得稅，若是租到住商混合大樓，可檢附自住切結書。

新聞來源：自由時報