幸福家不動產

在南科與交通建設帶動下，台南房市近年來快速發展，刺激地價與房價穩定上揚，吸引外地大建商紛紛插旗台南推案，連帶拉高透天與大樓產品的房價帶。但目前台南以透天推案型態為主的中小型建商，除了須面對外來競爭壓力，又受到缺工、缺料與打炒房限貸衝擊，即將成為政策下的附帶傷害頭號對象，台南建築業界企盼政府能做好配套且因地制宜，留條活路讓台南中小建商有一席生存之地。

 護國神山效應 帶動台南房市起飛

台南房市受惠台積電陸續在南部科學園區設置新廠，投資金額高達1.5兆元，並將帶來上萬個工作機會，結合快速路網，形成高科技廊道群聚效應，加上近二年台商回流台南投資規模逾1千億，且政府持續推動重大建設計劃，帶動購屋需求提高，對台南房市成長大大加分，也吸引中北部與高雄重量級建商，紛紛搶進台南土地與房市積極推案，卻也形成蛋黃區排擠效應，以透天產品為推案主力的台南中小型建商，紛紛朝外圍蛋白區甚至蛋殼區擴散推案。

台灣區綜合營造業同業公會台南市辦事處一處處長曾新吉說，也因為台商回流設廠、公共建設速度加快，房市回溫同時發生，二年來業界反映缺工問題日益嚴重，泥水工、鋼筋工、模板工、水電工、電銲工等各類技術工種工資上漲40-50%，而且混凝土、鋼筋等營建主要原物料都在上漲30-40%。

台南市建築經營協會前理事長陳煌億表示，建案主要成本包含土地及建築工料成本。近期土地價格大幅上漲且缺工缺料嚴重，尤其是近兩年完銷預售案，興建時所實際支付的營造費用，遠超出推案當時所預估成本，該部份賣方必須自行吸收。缺工問題更已造成工期延宕半年至一年不等，除增加利息成本外，若無法如期交屋，還須支付每天萬分之五的逾期罰款。上述情形若未獲改善，建案實難有降價空間。

 政府打炒房缺配套 台南中小建商先遭殃

台南市不動產開發公會理事長郭建志指出，但最近政府一連串打炒房動作，包括土融、建融等融資信用管制等，已對南部眾多中小型建商，帶來經營與財務運作壓力，針對第三戶限貸6成，許多業者向台南市與大台南不動產開發公會反映，未來幾個月內，將面臨已購客戶籌措現金補足自備款困境，恐將引發市場大亂與嚴重購屋糾紛。

對此，台南市建築相關公會聯合向政府呼籲，應做好完善配套措施且提供緩衝期，業界支持政府打擊非法炒作，但也應對症下藥並保護正規經營的中小型建商，獲得合理經營生存空間，不應打擊產業！尤其是南部建築業生態多為中小型建商，面對土地與營建成本飆漲、缺工困境與消費者預期觀望心態，應正名為「土地加工業」，每年平均利潤率僅約2~3%，甚至遜於電子代工業，企盼政府能聽取建築業界微薄心聲，讓中小型建商留存一席生存經營空間。

 土地與營建成本高漲 房價站上高峰

自從去年12月初國發會提出「健全房地產方案」以來，政府打房手段愈來愈狠。首先是央行祭出四大限貸令，再來是內政部冷鍋熱炒再端出實價登錄2.0版，並於去年12月30日獲立法院三讀通過，財政部也不干示弱積極規劃檢討加重囤房稅和五年趨嚴的房地合一稅，企圖以稅制來扼止此波房市過熱的現象。

崑山科技大學房地開發管理系所長黃幹忠認為，政府市場健全化的大目標正確，但作法應更細膩，同時應超前佈署，將資金引導至產業，有貢獻者即應保護，對無貢獻的寄生者應防止非法炒作，並區隔房市的商品與必需品，針對2、3千萬元的商品，採自由市場並適當稅賦管制，1200萬元以下自住必需品，也應提供更多貸款與稅賦優惠。

台南市與大台南不動產開發公會、台南市不動產代銷公會發佈聯合聲明指出，政府舉著居住正義大旗持續出招來打房，讓一些年輕族群、無殼蝸牛誤以為房價會大跌。但現實的基本面，台灣高房價已是回不去了，據主計處的報告，台灣住宅自有率接近85%。 再者，銀行不動產貸款已近36%，已經快接近10年前的歷史高點37.9%。在房屋自有率超高及銀行房屋貸款比重偏高的數據顯示，從銀行、企業乃至於一般老百姓都將大部份資金投注在購屋保值上，政府應以疏導代替防堵的打房政策，避免造成民眾誤認房價會大幅下跌的預期心態。

台南市不動產開發公會理事長郭建志呼籲，本會絕對支持政府針對在銷售運用特殊方法來製造熱銷手段來誤導民眾的業者，加以嚴懲、重罰來整頓市場亂象。也同時寄望政府儘快研議相對健全房市的配套及調控方案，不要傷及合法經營的無辜業者。更要鄭重呼籲地主及房產相關業者自律，堅持公平透明的銷售方式，努力讓房地產市場呈現穩定活絡，以免政府再針對房地產祭出更狠的手段，而導致房市崩盤造成全民皆輸的結局。

大台南不動產開發公會理事長詹雅喨強調，目前購屋主力客層多屬剛性需求，在少子化與小宅化的市場情勢下，台南眾多中小型建商，面對土地、營建成本高漲，稅賦加重與消費者預期心態，能夠賺取的合理利潤相當微薄，並非外界所言，每年可達2、3成，以平均購地規劃至銷售回收成本約5年計算，每年利潤率多僅3~4%，甚至更低，但以近二年透天單坪營建成本上漲逾2萬元，每戶成本增加即超過100萬元，地價與房價已站上高峰回不去。

新聞來源：自由時報