幸福家不動產

[房地王/盧振池報導]
現在的房市交易因為房價比起之前便宜而漸漸回溫，但是想要買到比一般房子更為便宜，就只能找找「法拍屋」或「地上權住宅」了！法拍屋的投標、貸款到交屋等過程，需要一些專業知識＋冒著一些購屋風險，不是人人都辦得到；相對的，現在地上權住宅的使用約定年限已經拉長到70年，最近財政部更有意協助銀行放寬地上權住宅貸款的限制，對於有意購買地上權住宅的民眾可說是一大福音。

▲為了提高銀行業對地上權住宅的放款意願，財政部正研擬新對策。

目前民眾對於地上權住宅比較有意見的地方有三項，分別是「使用年限」、「地租漲太凶」和「房貸不好申請」房地產業者表示，最近幾年由於政府規劃出來的地上權土地標租案紛紛流標，於是積極朝著「減少民怨」的方向來解決地上權住宅各項問題，也的確推出了不少地上權住宅的改革作法，以便提高民眾接納地上權住宅的意願。

銀行承作意願可望提升
例如以前常有民眾反映地上權的房子不容易申請到房屋貸款，原因包括產權不能分割移轉，使得銀行的放款風險增加、政策上沒有提供誘因，銀行當然能不辦就不辦。現在則不一樣，不但新推出的地上權住宅建案產權能獨立分割、移轉，就和一般的住宅一樣，而且今年2月財政部為銀行業發聲，爭取地上權建案的融資要和政策性房貸（例如青年安心成家優惠房貸）一樣，可以排除銀行法第72之2條的30%上限規定（此條文明訂：商業銀行辦理住宅建築及企業建築放款之總額，不得超過放款時所收存款總餘額及金融債券發售額之30%。）一旦銀行業者樂於響應地上權住宅的政策，民眾就比較容易申請到相關的房屋貸款了！

舊式地上權住宅與現今地上權住宅的差別

比較項目	舊式地上權建案	現今地上權建案
每坪售價	市價的6~7折	市價的5~7折
土地租約年期	30~50年	以70年居多
房貸成數	最高5~6成	最高6~7成
銀行承作意願	不高	較高
地租變動	100%隨公告地價變動	3分之1隨公告地價變動，3分之2固定不動

對於地上權住宅使用年限的問題，以前不少民眾擔心的不只是30、50年的時間夠不夠晚年來居住，還有距離地上權到期的年限越來越近，恐怕地上權住宅明明還有一半的時間可以居住，房子的市價卻可能剩下3分之1而已。為了解決民眾的憂慮，於是國有財產署對於地上權案件已經把租約年期拉長到70年，不但是自己的晚年居住問題不需憂慮，就連自己的子女要住到老年也不成問題。

▲地上權租金的計算方式已經修改，民眾不必擔心公告地價調高而大漲了地租。

另外，針對地上權住宅的地租漲太凶問題，財政部也已經在去年修改了地租費用的計算方式，取消「100%隨著公告地價調整」，改為「3分之1隨每年公告地價調整，其餘3分之2依簽約時公告地價不變。」大幅降低了地租變動的不確定性。在這些不利因素漸漸消除之際，說不定房價夠便宜的地上權住宅建案也有機會趁勢竄起。


文章來源：房地王