幸福家不動產

[房地王/胡兆陽報導]
俗說話：「中華民國萬萬稅！」很多民眾只知道賣房子要繳土地增值稅、契稅，卻從來不知道賣掉房子也可能被要求得繳交「營業稅」。其實，以「個人」（非公司法人）的名義賣房子而被課徵營業稅的情況仍然存在，因為依照稅法的規定，只要民眾賣出任何物品時有牽扯到「營業」的行為，就要依法繳交營業稅。


只是民眾賣掉房子的行為如何被認定是「營業」行為？從以前到現在都出現了不少爭議，最近財政部就對此問題做出了最新的解釋令，常常出售房屋的民眾可得要多多注意最新的規定。

一般稅務機關在認定民眾出售貨物是否為「營業」行為？直接認定的方式有兩項，一個是出售物品的數量、另一個就是出售物品的總金額。以現在最普遍的網路賣家而言，財政部規定這些網路賣家的課稅標準要比照實體小規模營業商店，也就是每個月銷售額未達到8萬元者，就不需要課徵營業稅，也不必向當地國稅局辦理營業登記。


至於民眾出售名下房子的總金額動輒數百萬、上千萬元，當然不可能以「銷售額」來認定是營業行為，所以國稅局在今年6月之前的認定方式，都是採用「一年賣屋數量超過6戶以上」就認定是營業行為，必須對營業人（即原本賣屋的屋主）再課徵營業稅。

符合以下任一項，個人賣屋就要課徵營業稅

項目	說明
具備營業牌號	不論是否辦理稅籍登記
設有固定營業場所	包括實體及網站商店
有雇用員工情事	協助處理銷售房屋事務
經常性或持續性銷售房屋	例外：房屋持有超過6年、或蓋屋前土地持有超過10年

資料來源：財政部

看到這裡，大家或許會好奇：一般的民眾連一間房子都買不起，有可能一年賣到6戶以上的名下房子、變成專門賣房子的營利機構嗎？答案是「有可能！」只是這一類民眾的人數並不多，但是為了課稅的公平性，國稅局當然也要認真追稅到底。例如法拍屋市場的投資者先以低價標下法拍屋，再於中古屋市場以較高的房價出售牟利。


還有一些民眾專門組團買下低價或斷頭（民眾無力繳交房貸）的房子，再伺機賣屋獲利；或是因為繼承、分家產、與建商合建土地或自地自建而分到大量的房屋，這一類的民眾一年都有可能賣出不少房子，但是卻不是以「營業利益」為目的，所以財政部決定從善如流，放寬個人出售房屋課徵營業稅的認定，取消「1年賣6戶以上」的規定，改為稅捐機關必須舉證民眾有「持續性」或「經常性」的銷售房屋行為，才能課徵民眾賣房子的營業稅，所以想投資房地產的民眾不必再擔心營業稅會增加稅金負擔了！


文章來源：房地王