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都市計畫

台南市在南科園區持續開發帶動,市府迎合趨勢與民意,在9月初發佈實施變更臺南市都市計畫(中西區等 5 處地區)細部計畫,(配合臺南市主要計畫第五次通盤檢討案訂定容積率級距申請變更審議規範)土地使用分區管制要點,將包括永華路、林森路、海安路等14條30~40米寬大道旁,1500平方公尺以上基地,地主或開發商可繳納回饋金,申請將容積率級距變更,住宅區可提高至400%、商業區420%,有利讓府城出現整排高樓大廈集中的天際線,呈現文化古蹟與現代都會融合的建築新景觀。

台南市政府都發局指出,台南市都市計畫自民國88年6月18日開始全面實施容積率管制,為促進市中心再發展及塑造都市發展軸線意象,於民國98年間訂定「臺南市都市發展軸線第一期地區(海安路、永華路、林森路、夏林路、公園南路及東豐路兩側)土地使用分區管制要點部份專案通盤檢討」,並於民國98年10月8日發布實施在案,該計畫針對原市發展軸線兩側建築基地給予容積獎勵機制,透過獎勵及回饋方式提升容積率, 其後於民國99年7月28日發布實施「變更台南市中西區都市計畫(細部計畫)通盤檢討案(補辦公開展覽)」時,亦納入上述提升容積率精神,增訂18米計畫道路兩側街廓之大面積基地容積獎勵,該等都市計畫發布實施後,帶動臺南市中西區、東區、安平區、北區等公園道周邊之發展。

上述獎勵機制發布實施至今,經申請案件審查疑義重新檢視相關基地申請條件、 回饋公式、申請機制等實有檢討必要,故於辦理「變更臺南市主要計畫第五次通盤檢討」時,重新研議容積率級距申請變更審議規範,修正執行疑義部份,並採變更制,以落實都市計畫管理需要。

台南市府甫於今年9月1日發佈實施,訂定容積率級距申請變更審議規範,本規範依「都市計畫法」第 39 條與「都市計畫法臺南市施行細則」第 35 條規定 訂定之。申請條件如下:「申請基地其中一境界線與指定公園道或指定道路相鄰或基地其中一境界線隔著永久性空地或公共設施用地與指定公園道相鄰者。

指定公園道及指定計畫道路,包括40米公園南路、東豐路、林森路、夏林路、海安路、永華路,與30米中華東路、中華西路、中華北路、和緯路、北安路、西門路、大同路、健康路等14條大道。申請基地面積不得小於1500平方公尺且臨接較寬道路面寬在30公尺以上。申請基地需距離古蹟或歷史建物 50 公尺以上。

都發局表示,申請基地符合前述街廓適用範圍及基地條件者,其容積率級距得申請變更,商業區得申請變更容積率420%,住宅區30米道路可申請變更容積率300%、40米道路申請變更400%。申請基地建蔽率不得超過 40%。相關容積獎勵及容積移轉適用不得超過變更後容積率之 50%,其中容積移轉適用仍需符合臺南市中西區等 5 處地區細部計畫及臺南市政府都市計畫容積移轉許可要點之規定。申請基地如分屬不同分區,得合併計算,並視申請範圍內住宅區、商業區面積分別試算回饋比例。

申請基地開發回饋應以回饋金方式辦理,其計算方式如下列:回饋金=申請基地面積×繳納當期之公告現值×回饋比例×回饋係數。其中回饋比例定為30%,回饋係數依變更前後容積率提昇倍數分級訂定,分1、1.2、1.5三級,以申請基地原容積率 180%、變更後容積率 400%為例,其計算方式如下:回饋係數為容積率提昇倍數=(400%÷180%)=2.2 倍,回饋係數值=1.5。因此回饋金=申請基地面積×繳納當期之公告現值×30%×1.5。

台南市不動產代銷公會理事長黃慧英認為,台南重要幹道的容積率可申請變更提高,有利日後形成高樓大廈集中的現象,對邁向國際城市意象具正面效果,但目前台南市區精華地釋出稀有且地價高漲,雖然大道旁容積率提高,仍無法與高雄市的高容積獎勵比擬,房價則隨土地與營建成本快速墊高,部分建商與消費者一時難以接受,但南科效應對台南房市的正面帶動效果,享受現代城市開發建設,也將跟隨北中南三大都會發展,出現房地價格走揚趨勢。

新聞來源:自由時報

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