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地政局
  

有鑑目前大樓已逐漸成為台南市買賣交易主流,台南市府地政局運用實價登錄大數據分析樓層別效用比,創全國之先對外發表,補足迄今不動產市場尚未發佈相關資訊之不足。

 

為持續推動台南市各項公共建設的穩健發展,也帶動不動產相關市場的發展,台南市長黃偉哲指示地政局,除了公告土地現值及公告地價要合理調整,維護稅賦公平外,也要對於不動產實價登錄要加強檢查,確保不動產市場交易資訊透明化。

 

南市府地政局長陳淑美表示,在實務上最需要應用樓層效用比的情形包括:都市更新權利變換需要評估基地價值、建商的推案訂價需要垂直價差、不動產估價欲分析評估高樓大廈的基地單價等,需透過樓層別效用比將其立體地價轉換平面地價。台南市地政局運用實價登錄大數據分析樓層別效用比,創全國之先對外發表,補足迄今不動產市場尚未發佈相關資訊之不足。

 

國立屏東大學不動產經營學系教授楊宗憲指出,從理論上而言,樓效比的應用有其困境,因為同棟建物不見得每一層樓都有交易,且各大樓的使用性質也不同,有些一樓有店面效益,有些則沒有,又或者是否位於重劃區也有影響,又尚有交易時間的影響存在。

 

可以建議的是,為兼顧統計上的要求及實務上的限制,可以適當在特徵價格模型納入交易時間及個別因素,盡可能的考量愈多的影響因素,並且建立一套成果驗證標準,以有效率的產製樓層別效用比。

 

臺南市政府全球資訊網-黃偉哲盼精進臺南市地價查估地政局發表樓層別效用比

 

屏大不動產經營系副教授黃名義說明,就台南市實價登錄大數據輔助區段地價平衡之研究,針對樓層別效用比研究成果可以發現,不同樓高建物相同樓層的單價,先遞減後遞增,且遞增幅度不同。假設不同樓高同樓層的效用比之間無顯著差異,為便於未來執行,建議採相同單價處理。

 

南市不動產估價師公會理事長吳國仕認為,樓層別效用比在估價實務上的運用,以用於都市更新權利變換的更新後整批房地估價居多,其調整率之決定係參考預售建案的定價,並逐漸形成都市更新權利變換估價的審議默契。

 

有別於實價登錄大數據分析,不動產估價師的調整項目考量會更加細膩精確,除了樓層別效用比,也會考量實價登錄資料無法顯示的座向(座南朝北優於座北朝南)、視野棟距、通風採光及其他個別因素(如民間風水的嫌惡情況,如車道上方、穿堂、壁刀...等等)。

 

長榮大學土地管理與開發學系副教授謝博明副教授也分享,台南市政府研究案之樓層別效用比研究成果顯示,以不同的變數型態加入模型分析,對住宅價格的影響力不同,又預售屋與新成屋的樓層別效用比會比中古屋來的明顯。以實務面而言,若可以將眾多行政區依照同質性再群組化,有助於未來樓效比的發佈數據資料有較高穩定性。

  

新聞來源:自由時報

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