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都會區明顯佔優 對偏鄉地區形同虛設

由於都會區物件價值高,銀行承做意願自然也高。

根據經建會統計,現在平均每7人養1個老人,若未來生育率無法有效提升,數據將惡化為平均每2.9人養1個老人,加上高等教育氾濫、就業大環境不佳,造成整體薪資結構停滯,且台灣社福制度與先進國家仍有一段差距,未來所衍生的老人安養問題勢必浮上檯面。
文/陳英寰 美編/張嘉芳


目前一般民眾對不動產的處分還是相對保守,將成為政策推行上的阻力。

歐美行之有年的「以房養老」制度,其觀念在於老年人將自有住宅,逆向抵壓給銀行,再按月向銀行請領生活零用金,但此制度對於自有住宅比例高達8成的台灣,看似相當適用但實際情況卻是如何? 


陽信銀行東桃園分行經理陳正義認為,如何消弭「城鄉差距」是核心環節。

市場接受度有待觀察
陽信銀行東桃園分行經理陳正義分析,「有土斯有財」深植台灣社會觀念裡,如果用金融商品的角度看「以房養老」,基礎設定為65歲以上,加上老年化社會趨勢不變,推行出發點是正確的,不過就目前發展情況來看,其中變數仍多,例如不動產所有人壽命長短、物件所在行情與利率波動,最重要的是主力承做對象大概落在俗稱3、4年級生的這群人,觀念上相對保守,對此商品接受度有待觀察。
他接著說,無論是公股或民間銀行,本質終究以營利為導向,都會區住宅當然會受到銀行喜愛,偏鄉城鎮的住宅銀行承做意願可能就不高,如何消弭「城鄉差距」將是此政策最核心的環節。 


台灣6個直轄市區域條件比其他縣市高出一截,恐造成政策起跑點的不公平。

都會區物件明顯佔優
不同於銀行業者看法,房地產業者則表示,銀行為避免風險,理所當然會主攻都會區住宅,做法可以理解,但長期下來不免讓人有「劫貧濟富」的觀感;他進一步說明,都會區人口收入相對優渥,且因就業容易,青壯人口集中、老年化程度較低,非都會區則相反,最需要的區域與族群,反而不是此政策的受益者,其實是不合理的。
如果社會逐漸接受「以房養老」觀念,等於變相告訴民眾,都會區住宅才有價值,特別2014年底桃園升格直轄市後,台灣就已經有6個直轄市,但這6大都不論在人口、經濟規劃、房價等皆比其他縣市高出一截,是否造成起跑點的不公平?銀行是否有拒絕承做的但書,都需要透過宣傳讓民眾清楚瞭解。 


銀行本質終究為營利單位,風險控管是必須的。

政策仍有其缺陷所在
當然,「以房養老」在台灣算是初試水溫,最終還是要看市場接受度,畢竟現階段民眾對不動產的處分相對保守,不似歐美國家那樣灑脫,且如上述所言,都會區居民經濟條件上往往較佳,是否有足夠誘因來促使他們進行逆向抵押,非都會區居民則礙於物件價值偏低,回算金額可能不足以支應生活而作罷;另一方面,日後房價的漲或跌都會造成申請方(持有人)及承做方(銀行)的實質利益衝擊,如果房價上漲,由於承做鑑價基數不變,意即申請方無法獲得房價上漲的好處;反之,如果房價下挫,銀行勢必暴露在虧損的風險下,跌勢越大、損失越重,因此就實務面而言,「以房養老」仍有其政策缺陷。

文章來源:蘋果日報

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