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[法規] 以土地合建分屋 房地稅怎課看這裡!

[林巧雁/台北報導] 財政部北區國稅局表示,有民眾詢問個人買入土地,並以該土地與營利事業合建,以土地交換取得房屋,日後出售房地時,如何適用房地合一所得稅(簡稱新制)或綜合所得稅(簡稱舊制)及應如何判斷持有期間與適用稅率。 北區國稅局指出,個人以自有土地與營利事業合作興建房屋,如為新制課稅範圍,持有期間10年以內,稅率為20%;如土地之持有期間超過10年,稅率為15%。 國稅局分別就不同情形說明如下: 情形一 王小姐105年6月1日買入土地,以該土地與營利事業合建分屋,於108年6月1日以土地交換取得房屋並出售,因土地及房屋取得日均在105年1月1日以後,於108年6月1日出售房屋、土地時,應適用新制課稅規定,適用稅率20%。 情形二 陳先生於104年12月1日取得土地,以該土地與營利事業合建分屋,於106年6月1日以土地交換取得房屋並出售,因土地持有期間在2年以內(104年12月1日至106年6月1日),且房屋取得日為106年6月1日,應適用新制課稅規定,適用稅率20%。 情形三 林先生於92年6月1日取得土地,以該土地與營利事業合建分屋,於106年6月1日以土地交換取得房屋並出售,因土地取得日於103年1月1日以前,應適用舊制規定免納所得稅,房屋取得日為106年6月1日,應適用新制,並以土地持有期間認定房屋交易所得適用稅率15%(持有期間超過10年)。 情形四 同情形三,林先生於92年6月1日取得土地,以該土地與營利事業合建分屋,於104年8月1日以土地交換取得房屋,並於106年6月1日出售房地,土地仍免納所得稅,因房屋持有期間在2年以內(104年8月1日至106年6月1日),應適用新制,並以土地持有期間認定房屋交易所得適用稅率15%(持有期間超過10年)。 北區國稅局呼籲,個人交易(出售及交換)房屋、土地,除符合農業發展條例規定得申請不課徵土地增值稅之土地、被徵收或被徵收前先行協議價購之土地及其土地改良物、尚未被徵收前移轉依都市計畫法指定之公共設施保留地等3種免納所得稅之情形得免辦理申報外,不論有無應納稅額,都應依規定辦理申報。 此外,前述合建分屋以土地交換房屋情形,交換時如因換入房屋價值低於換出土地之價值,所收取價金部分,因所得已實現,仍應按比例計算所得,申報納稅。 北區國稅局網站首頁熱門焦點設置「房地合一」專區提供「個人房地合一課徵所得稅自我檢核表」,民眾可自行判斷房地交易適用新制或舊制。 文章來源:蘋果即時
2017-09-20
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[法規] 夫妻共同買房 日後會影響重購退稅?

[陳佳祺/台北報導] 讀者陳小姐向《蘋果》詢問表示,自己與老公一起合買房,考量未來會買第2間,若這樣登記夫妻共同持分的話,會影響之後的重購退稅嗎? 針對此事,鴻毅地政士事務所地政士謝志明表示,夫妻共同持分也可以辦理重購退稅,只要符合4個要點即可。第1點,須符合小屋換大屋,新購土地地價要超過原出售土地地價,也就是公告土地現值上小換大,而非房價上的小換大,第2,申辦時間須在2年內,要先買後賣或先賣後買都可以,第3,產權登記要相同,也就是說,當初若登記為夫妻共有,下一次也須登記為夫妻共有,這樣才可通過。第4,所有權人要設立戶籍並符合自用住宅規定,且該屋也無出租或營業的狀況。 另外,謝志明提醒,新購買土地如果5年內再行移轉或改作其他用途時,政府就會追繳原本退還的土地增值稅款,而無法享有重購退稅的優惠。 文章來源:蘋果即時
2017-09-20
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[法規] 預售刷卡付訂凸槌 代銷竟要求補刷

[陳宥里/綜合報導] 買預售屋刷卡付訂簽約,但幾天前接到代銷告知「因作業疏失不能請款」,要求補刷卡,若我不補刷卡,合約仍然有效嗎? 永然聯合法律事務所資深律師陳宜鴻表示,預售屋契約從買賣雙方簽字當下就成立了,不會因為建商沒收到訂金,合約就不成立,但給付訂金是合約的一部份,如果因作業疏失需買方再次刷卡,建議買方應配合補刷卡,或改採現金給付,否則建商可主張買方違約,每日恐須加付總價萬分之2的逾期款項利息。 文章來源:蘋果即時
2017-09-19
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[法規] 再不申請就來不及了!一次搞懂地價稅規定

[房地王/胡兆陽報導] 俗話說:「中華民國萬萬稅!」很多人以為「房地合一稅制」上路之後,房屋和土地原本分開計算的稅賦也都會合而為一,但是事實上並不是如此,包括房屋稅、地價稅、土地増值稅、契稅都還是要分別繳稅給政府。雖然這些房地產相關的稅賦種類很多、稅率的壓力也不輕,所幸只要符合「自用住宅」的規定,擁有房地產的民眾可以享有比較優惠的稅率。 只不過「優惠只給懂得『優惠』的人」,符合自用住宅資格的民眾要記得提出申請,而且必須在「限時」之內提出才行,例如最近申請日就快要到期的地價稅,就是明顯的例子。 雖然現在的公告地價每3年調整一次(明年起,改為每2年調整一次),但是大家別忘記:地價稅是每年開徵一次,購屋時擁有土地持分產權的民眾,都會在每年的10月底之前收到當年期的地價稅單,繳納的時間則是在每年的11月1日到30日,只有購買地上權住宅的民眾不必繳地價稅,因為地上權住宅的土地產權屬於政府的。 地價稅相關規定 項 目 說   明 性 質 不動產持有稅 課徵時程 每年一次 開徵期間 11月1日至30日 稅 率 自用住宅、國宅、勞工宿舍:0.2% 公共設施保留地:0.6% 工業用地、租賃使用:1% 符合自用住宅條件 1.房屋為自住,沒有出租、營業用或閒置 2.必須有土地所有權人或配偶、或直系親屬在此設籍 3.土地所有權人、配偶及未成年子女設籍符合自用住宅者,以一戶為限 4.都市的土地面積須在300平方公尺以內,非都市的土地面積須在700平方公尺以內。 資料來源:房地王整理 另外,前面提到的自用住宅地價稅優惠稅率,目前僅有千分之2,如果是租賃用途(例如店面使用、工業用地等)的地價稅率就會跳升到千分之10,兩者相差達5倍之多,購屋者說什麼也不能放棄自用住宅地價稅的優惠稅率權利。 值得注意的是,這間自用住宅必須符合上列表格的規定才行,而且要在地價稅開徵日(11月1日)前40天,即9月22日之前向地政機關提出申請,不過不必每年提出申請,但是前屋主居住時如果不符合自用住宅規定,下一位買家就要記得提出申請。 文章來源:房地王
2017-09-19
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[法規] 台灣法規超落後? 建築師點出原因

[洪子恩/台中報導] 《建築師法》、《建築法》部分條文陳腐過時,讓不少建築師在做設計,特別是接公共工程案時綁手綁腳,新北以南最具規模的余曉嵐建築師事務所指出,台灣法規在這部分甚至落後大陸幾十年,不但間接導致公共工程品質低落,長久下來更導致建築界的人才流失。 建築師余曉嵐舉例,《建築師法》第25條規定,只要是建築師,都不能兼做營造商、材料商,否則有圖利之嫌,「市面上有多少醫師領健保費補助款,卻去代言醫療保健產品,唯獨建築師卻被扣上圖利的大帽子,這些都很不合理。」 余曉嵐指出,法規應做的,是建立監督的制度,把這幾件事區分開來,有利益迴避原則就好,而不是先質疑你有圖利廠商嫌疑,「台灣的公共工程經常都做得不好,就是來自於這種根本因素,不敢用好的材料、新的材料,國外的建築師不是這樣子做的。」 根據《建築法》第13條,建築的三級品管中,政府只做形式上的審核,台灣建築師則要統包施工、監造,並概括承受建築建成後的責任。余曉嵐認為,國外包括大陸,都是依各領域的專業分層負責,「台灣卻是全部都由建築師來負責,建築師哪有辦法去負責什麼?」 現代建築系統的複雜度越來越高,工程知識量、設備種類繁多,要建築師什麼都懂並不合理,陳腐的法規,在台灣已衍伸出建築設計費過低、小事務所難生存、建築缺乏特色、工程品質把關流於形式等「法律殺人」現象,余曉嵐表示,法規再不修改,這個領域恐怕不會有優秀的人願意進來。 文章來源:蘋果即時
2017-09-18
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[法規] 退租點交扣押金 房東硬要等結清水電

[陳宥里/綜合報導] 即將退租點交還屋,但房東說要等下月水電費結清才還押金,有什麼方法可以早點拿回押金嗎? 包租公律師蔡志雄表示,若是在退租當天,把水電、瓦斯等費用確認或結清,房東就沒有藉口扣著押金,像是水費、瓦斯費,可以藉著網路或電話查詢,查不到也可用上一期的度數來計算。至於電費,蔡志雄補充可拍下完整的電錶度數,退租當天直接到台電櫃檯結清。 蔡志雄表示,水電、瓦斯費也不過上千元,沒有道理扣著全部押金,建議跟房東商量,先扣個2000塊,水電、瓦斯費結清後再多退少補。 文章來源:蘋果即時
2017-09-15
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[法規] 男友買房送女友 鬧翻了有權賣掉嗎?

[陳佳祺/台北報導] 讀者姜小姐來信詢問《蘋果》表示,男友買房,把現金存到女友的戶頭,讓女友可以繳貸款,還把名字跟土地所有權都過到女友名下,現在雙方鬧不合,女方想將名下的房子賣掉,男方卻賴在房內不走,這樣女生若賣掉房子需要男方同意嗎?或是男方在法律上可以追究什麼責任呢? 律師蔡皇其表示,在我國的法律上,房子所有權人登記是誰,那房子就是所有權人所有,因此,女友是房子的所有權人,自然有權買賣及處分這間房子。而男友部分,除非他可以證明當初這個房子是借名登記在女友名下,不然的話,男友是沒有權利去請求這個房子的。 律師補充,要判斷是否為借名登記契約會從4點判斷,像是當初是否有借名登記的合意或是契約、房子或土地的買賣價金是由誰支出、房屋是由誰在居住,最後,土地房屋稅及水電瓦斯費是由誰在繳納來判斷。建議以後若是要借名登記的話,在事前要先簽立相關契約,以做後續權利的保障。 情侶買房糾紛激起網友熱烈討論,網友張小姐表示,如果女的賣房走人,或許下一次情殺的女主角就是妳。呂先生也回應,這件事情讓還在愛情裡昏頭的男人想清楚....愛的時候很愛,但不愛的時候呢?從留言也可看到不少男人中肯的告誡同性,像「衝動果然是魔鬼」、「男人真的要好好保護自己……。」 文章來源:蘋果即時
2017-09-13
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[法規] 買房子簽約!你的分管契約也簽了嗎?

[房地王/盧振池報導] 上次房地王專欄裡提到的「約定專用」,引起購屋民眾的熱烈回響,因為住宅社區裡有專用到露台、一樓空地或頂樓空間的住戶,要把這些「約定專用」事項經由區分所有權人大會決議過,並且載明在於管理規約裡,才算對這些使用空間的住戶有所保障。 然而法界人士表示,涉及到社區裡的共用空間供特定共有人(或住戶)使用的情形並不只有「約定專用」這項而已,另一種型態就是民眾常聽到的「分管契約」。值得注意的是,「約定專用」、「分管契約」這兩種情況雖然都是規範社區建築物的共用空間供特定共有人的使用,但是在意義上及法律上都有很大的差異,最近就出現有些住戶因為誤解這兩者的差異,而損害自身權益的社會新聞。 所謂「分管契約」是指,社區建築物的共有人以契約的方法,約定由其中一人管理或使用共有部分、或約定各共有人分別管理或使用共有部分、或是約定其他特定的管理及使用方式;而「約定專用」則是經由社區的所有權人大會決議,並且載明在社區管理規約之中,才會產生特定人使用共有部分的效力。 分管契約和約定專用的差別 比較項目    說明 常見情況 分管契約 共有人以契約書的方式,約定由其中一人或特定人,管理或使用共有部分 在建商的賣屋契約裡代為簽訂 約定專用 經由區分所有權人大會決議,然後登載在管理規約裡,才會產生特定人使用共有部分的效力 共有人在區分所有權人大會中提案 資料來源:房地王整理 由此可知,「分管契約」和「約定專用」最大的差別就是:分管契約是由社區共有人彼此簽定契約,但是約定專用則是要有所有權人大會的決議(通常是過半數即可),再寫入管理規約之中就可以了。感覺上,「分管契約」的規範似乎比「約定專用」要難上許多,但是實際上,很多人在買房子的時候,或許已經簽下了「分管契約」都還不自知哩! 這是因為建商在賣房子、和買屋民眾簽定買賣契約書時,為了、減少日後住戶使用共有專用空間的紛爭,契約書的內容就有部分條文已經約定了「特定共有人可以使用全部或部分的共有空間」(例如3樓露台歸給3樓住戶專用,以免發生4樓住戶要求使用而侵入3樓門戶的亂象)的分管契約,只是很多購屋的民眾沒有細看契約書的條文內容。 不過,購屋民眾別以為這樣由「建商代替房屋產權共有人」簽訂的分管契約是無效的,因為最高法院曾經做出判例指出,契約固然要當事人互相表示「意思一致」才能成立,但是「意思一致」不限於當事人直接表示,經由第三人當媒介而獲得「意思一致」的契約時,不能說這個契約不成立。所以民眾在簽約買房子時,一定要看清楚契約內容,交屋之後也要多多參與社區的所有權人大會,才能確保相關的住戶權益。 文章來源:房地王
2017-09-13
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[法規] 1圖秒懂 買到漏水屋怎麼做

買到漏水屋免不了又急又氣,但回到現實面,該怎麼處理呢? [地產中心/綜合報導] 1. 通知 發現漏水當下,首先要通知前屋主,客氣地告知前屋主出售的房屋有漏水,期待他能協助處理。民法規定發現漏水的6個月內要通知前屋主,超過時間就代表你放棄請前屋主維修的權利,所以能留個記錄最好。另外,不妨找個師傅評估修繕費用,若金額不大,首次聯絡就告知前屋主,倘若前屋主也願意處理,當然就皆大歡喜。 2. 催告 如果前屋主不處理,就催告他出面,以存證信函通知,如果前屋主還是不出面,最壞就是走法院了。 簡單說明跑訴訟情況如下: (1) 打官司一審至少三庭,光出庭就讓你浪費很多時間。 (2) 聘請律師出庭、寫訴狀、辯護,都要花不少錢。 (3) 不請律師,訴訟也需要先繳納裁判費用給法院。 (4) 官司贏了,可以請求對方支付訴訟費用;如果輸了,連對方訴訟費用也要支付。 賣厝阿明建議不要為了1萬元~2萬元維修費用去打官司,打官司很消耗時間與金錢! 另外,賣厝阿明提醒,買房點交很重要,屋況一定要認真檢查,當下發現屋況有漏水或其他瑕疵,都可以請屋主處理,若屋主不願意處理,可以行使「同時履行抗辯權」,不配合給付尾款來牽制屋主,一般屋主為快點拿到錢,多半願意負責維修或協調減價。 文章來源:蘋果即時
2017-09-11
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[法規] 弄丟鑰匙 房東要求換新鎖頭

[陳佳祺/台北報導] 讀者來信詢問《蘋果》表示,自己在外租屋不小心將鑰匙弄丟,房東說為了顧及下一為房客的安全,要求把整個門鎖的鎖頭都換上,而這筆費用要房客來負擔,這樣房客須賠償這筆費用嗎? 律師蔡皇其表示,鑰匙不見的情況下,依照《民法》損害賠償的概念,要看的是它所造成的損失有多大,因此要負這個承租的損害賠償責任。如果被認定因為鑰匙不見,導致整個鎖頭失去安全性,而必須整體更換的話,那房東的要求就並非是沒有理由。 律師提醒,但實務上並無因此而上法庭的事件,建議租客可先與房客協商解決辦法,才是最好的方法。 文章來源:蘋果即時
2017-09-08
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