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【法規】包租公(婆)賺租金,別忘了「這個」喔

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】 財政部台北國稅局表示,近來常接獲民眾詢問,俗稱包租公(婆)之個人出租房屋,應如何申報所得稅? 該局指出,個人房東將房屋出租給公司、行號或補習班、醫療院所等作營業使用,因承租人(即房客)為扣繳單位,其給付租金時須依法扣繳稅款並申報扣(免)繳憑單,房東大多會依扣繳憑單金額申報自身綜合所得稅之租賃所得。近年來房屋租賃市場盛行將一戶房屋隔間成獨立的套房或雅房出租,以獲取較高的租金報酬,因個人房客無扣繳及申報憑單義務,屢見房東未依法申報租賃所得情形。 該局進一步說明,房屋租賃所得之計算,依所得稅法相關規定,以全年租賃收入減除必要損耗及費用後之餘額為所得額。納稅義務人能提具確實證明文件者,可核實減除必要損耗及費用,常見之必要費用有修繕費、房屋稅、地價稅及購屋借款利息支出等;如未能提出相關憑證者,則依財政部頒訂之固定資產租賃必要損耗及費用標準43%減除必要費用。 該局舉例,房東甲君將其所有的一戶房屋隔間成5間套房,以每間每月10,000元出租,2017年間共計收取租金收入600,000元(10,000元*12月*5間),因甲君無法提出租賃收入相關必要損耗及費用的證明文件或憑證,依財政部頒訂標準減除43%的費用258,000元(600,000元*43%),應以342,000元(600,000-258,000)併入其2017年度綜合所得稅之租賃所得計算應納稅額。 該局特別提醒,為維護租稅公平,該局持續辦理個人出租房屋之查核作業,納稅義務人如有出租房屋,請確實依相關規定辦理綜合所得稅結算申報,勿心存僥倖;一經稽徵機關查獲有短報或漏報情事者,除依法核定補稅外,另應依所得稅法第110條規定處所漏稅額2倍或3倍以下之罰鍰。 文章來源:MyGoNews 買購不動產新聞台
2017-11-15
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【法規】老公送房子 土增稅可暫不課徵

【楊佳真/採訪報導】 讀者來函詢問《蘋果》:老公要將我們共同持有的房產,用贈與方式轉到我名下,需要課稅嗎? 李佳芬地政士事務所地政士李佳芬說明,「夫妻贈與移轉會產生契稅,但土地增值稅可申請先不課徵,等未來要移轉給第三人時,增值稅才由一開始取得房屋的時間點,開始核算土地增值稅;夫妻贈與的部分,它可以合併計算未來的房地合一稅 或財產交易所得稅。」 至於其他雜稅項目,如契稅、印花稅、地政規費等,則由新的房屋所有權人來負擔喔! 文章來源:蘋果即時
2017-11-15
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【法規】打官司勞心勞力!購屋前多用心才是王道

【房地王/盧振池報導】 首次購買預售屋建案的民眾總是會聽到許多親友的建議:「要多留意建商的不實廣告。」至於預售屋建案有哪些要留意的不實廣告?之前房地王專文已經介紹了很多,包括夾層的使用空間、土地使用分區廣告不實、公共設施違法設置等等。其中「土地使用分區廣告不實」最常見的就是工業用地拿來蓋成「工業住宅」販售,但是現在民眾要擔心的不只是工業住宅,連商業用地也會有類似的違法使用,最近就出現了購屋者與建商對簿公堂的例子,所以民眾想要避免類似的購屋糾紛,還是得在購屋前多多看分明、問清楚才行! 最近的這一起判例內容是,某大建商在新北市熱門的新莊副都心裡推出住宅建案,當時的預售屋建案廣告打出「精緻住宅」、「機場捷運藝術宅」等文宣用詞,廣告的DM上也放了很多張裝潢得很美的客廳、房間照片,讓某位民眾心動之下購買了一戶,並付出了300多萬元的自備款。 不料,該位民眾事後發現這個建案其實是蓋在商業用地上,又聽聞親友說如果這房子違法當成「住宅」使用,市政府的主管單位有權力給予「斷水、斷電」並連續開罰的處份,於是控告建商的「廣告不實」,要求解除當初簽訂買賣此預售屋的契約,並返還已經支付出去的錢。 雖然此建商在法庭上指稱:預售屋買賣契約書裡已經有寫明4到15樓是「一般事務所」、廣告內容並沒有說是住宅、銷售人員在賣屋時也有告知民眾這是「一般事務所」,此購屋民眾也有簽下「日後如果主管機關要求恢復原狀時,買方同意自行恢復依原規劃使用,並不得主張減少買賣價金或要求認何損害賠償」的補充協議書,但是地方法院還是以下列的原因判決建商敗訴,該民眾可以拿回已經繳納的300多萬元的購屋自備款。 一、建商製作的廣告文宣沒有寫明「一般事務所」,預售屋買賣契約書裡只有極小部分提到「一般事務所」,不符比例原則。 二、廣告裡的平面家俱配置圖裡都有列出客廳、臥室、餐廳等規劃,讓民眾誤認可以當做住宅之用。 三、此建案的樣品屋也是蓋成住家使用的樣貌,容易讓人認為可以合法當住家。 由這三點的內容可以知道,預售屋的廣告內容及樣品屋都算是買賣契約的一部分,所以不能有任何模糊、或讓民眾誤解而買錯房子的空間。不過法界人士表示,這個案子還可以上訴,如果下一個法官認為預售屋買賣契約書已經由民眾帶回家仔細審閱5天了、民眾又已經簽了「自行恢復原規劃使用」的補充協議書,可能以此認定民眾也要負擔部分責任。因此,建議想買預售屋的民眾不能只看、或太相信廣告文宣,把預售屋買賣契約書仔細地看清楚才是正道。 文章來源:房地王
2017-11-15
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【法規】離婚前爭房地產吵不停!搞不懂這檔事是主因

【房地王/胡兆陽報導】 俗話說:「夫妻本是同林鳥」,本來應該彼此共患難的佳偶,卻常常變成「大難來時各自飛」的怨偶,最近演藝界就出現幾個夫妻失和之後,為了房地產的產權關係而產生糾紛例子。其實,不論是從「價值」還是「價格」的角度來看,房地產都是個人相當重要且龐大的資產,因此夫妻失和之後,每個人捍衛自身應有的權益也就無可厚非。  不過,如果民眾能夠在婚前、婚後、或出資購屋前、購屋後,先行暸解以下兩種常見的產權法律問題,就能夠把這些房地產的產權爭奪糾紛降到最低,以平和的方式結束婚姻: 婚前購屋為個人所有 首先,結婚前個人所買下的房子,產權當然就屬於登記在個人名下的財產,法律上不會因為結婚之後,這棟房子就變成夫妻共有的財產,這是為了要保障個人婚前的財產支配權。 比較有爭議的部分在於:假設妻子在婚前用數百萬元的自備款買了自己的房子,結婚之後的房屋貸款卻全部是丈夫在繳納的,萬一夫妻失和,丈夫向法院要求也應該擁有這棟房子的部分所有權,這樣的要求是否成立? 法界人士表示,除非妻子結婚之後完全沒收入、或是與丈夫薪資收入差距甚大(所以無支付房貸的能力)、或是丈夫能出示每一筆從自己帳戶匯款繳納妻子名下房貸的證明,否則法院可能認定丈夫付給妻子的錢是家庭生活費,而非單純是「繳納房貸」,所以即使離婚之後,法院仍然會把房子的產權判給妻子。 婚後購屋並非必定共同擁有 比較多的民眾是結婚之後才有能力購買房子,而且大部分的夫妻也不會去明文簽定哪些財產(例如房子、車子)屬於誰的?這個時候就是依法定的財產制度來認定,也就是房子登記在誰的名下?就屬於誰的,也就是擁有房子的管理權、使用權、處分權。 換句話說,不論夫妻的婚姻關係還在不在,個人想賣房子都不需要經另一半的同意、許可。至於個人債務也是夫妻各自承擔,所以不會發生「配偶的債務要由另一方承擔」的情況,這樣也可以避免夫妻做到「假離婚」的地步。 文章來源:房地王
2017-11-15
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【法規】持分房屋像寄宿 怎麼保障?

【地產中心/綜合報導】 讀者來函詢問《蘋果》:持分房屋是否不能像持分土地一樣,登記分割繼承後賣掉或向銀行貸款?因為家人登記3/4,自己僅登記1/4,住家中猶如寄宿,權益很單薄。   永然地政士事務所地政士李廷均表示,不管是持分房屋、持分土地,只要是持分,不是共同共有,都可以任意轉讓,也就是說要賣掉或贈與都可以,但銀行貸款方面,持分房屋恐因較難處理物件,故較不為銀行接受,貸款稍困難,此外,兄長登記3/4,本人只有1/4,可用分管契約方式解套,若契約訂定或調解不成,也可向法院請求裁判分割,或以變價拍賣的方式取得價金。 文章來源:蘋果即時
2017-11-13
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【法規】惡房東拒修繕 房客可提前終止租約!

【地產中心/綜合報導】 在外租屋最怕遇到惡房東,賣厝阿明提醒,只要房東有以下3類行為,房客就可提前終止租約喔! 1.房屋有重大瑕疵:海砂屋或輻射屋 2.不履行房屋修繕義務:不處理房屋漏水、地板或天花板出現裂縫等情形 3.房屋存續部分無法使用:租屋本體遭拆除,僅存浴室可使用;營業用租賃物無法繼續營業 至於房客若出現下列3種不良行為,房東也可以提前終止租約來反制。 1.非法使用租賃物:住宅非法當作商業用途、房客有賣淫或吸毒等行為 2.房客遲繳租金:租金2期以上未繳納、經催告仍不繳納 3.未經房東同意轉租:房客當二房東、房客經營日租套房 文章來源:蘋果即時
2017-11-12
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【法規】地價稅來了!這些事你都知道了嗎?

【房地王/胡兆陽報導】 最近擁有房地產的民眾應該都已經收到地價稅的稅單,繳費期間為11月1日至30日止,不過民眾不知道的,今年繳納地價稅的方式又更加便利了,而且民眾還有很多優惠可以利用。另外明年開始,公告地價就要從每三年調整一次,變成每兩年調整一次,這樣的改變對於地價稅額及房市行情又會有什麼影響?值得民眾好好來瞭解! 首先在繳納地價稅的方式中,包括華南銀行、兆豐銀行、彰化銀行等多家公營行庫,為了推動官方的「台灣Pay」手機行動支付的使用率,推出只要用手機掃瞄地價稅單上的條碼,就可以不必輸入繁雜的稅單資料,直接以銀行帳戶或信用卡完成繳納,而且每家銀行還提供給前1萬2,500名、以此方式完成繳納地價稅的民眾,可以享有50元的現金優惠,想省錢的民眾應該要好好把握。 另外,沒有收到地價稅單但是持有自然人憑證的民眾,也可以到全國到處可見的24小時營業的各家便利商店,以店內的多媒體資訊機列印地價稅繳款單,再直接拿去超商的櫃台繳繳稅即可,就不必再向稅捐機關申請補發、等稅單寄來才能繳納地價稅。 不過,民眾最關心的地價稅問題還是「明年地價稅會不會再漲?」、「公告地價從每三年調整一次,變成明年的每兩年調整一次,房價會漲還是會跌?」由於地價稅的計算基準來自於公告地價,而今年(含)以前的公告地價適用「三年調整一次」,但是今年的公告地價並沒有調整,所以明年的地價稅將不會有所更動;至於明年開始,公告地價將改為「每兩年調整一次」,剛好這兩年的房地產行情向下走緩,不少的土地價格也有下跌,因此部分區域的地價稅將有下降的空間。 此外,公告地價從每三年調整一次,變成每兩年調整一次,將對房價造成什麼影響?雖然根據內政部所做的問卷調查顯示,民眾認為「助漲、助跌兼具」以及「具有助漲效果」的比例占了多數,不過房地產業者表示,公告地價改成兩年調整一次,可以讓地價的漲勢或跌勢平緩一些,對於房價的助漲、助跌效果則不會太明顯,因為房價的漲跌還是要看當時市場的供需情況、以及地段的優劣、公共建設是否到位而定,所以民眾不必太過擔心。 文章來源:房地王
2017-11-12
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【法規】亂簽「AB約」當心觸法

【房地王/胡兆陽報導】 小王最近看上一間新成屋的建案,經過多次和代銷公司協商之後,代銷公司終於同意以小王想要的價格(大約比市價便宜50萬元)成交,但是代銷公司告訴他唯一的條件是:小王必須配合在房屋買賣契約書上,把成交價寫高一點!「因為建商是知名的公司,房子不方便賣得太低,也會影響後續的銷售成績」。 想想看,如果你是小王,會為了省下50萬元的房價而答應代銷公司的條件嗎?房地產業者表示,最近正值房市讓利、房價在底部盤整的時刻,類似這種簽訂另一份不同房屋買賣契約的情況也時有所聞,業界都稱之為「AB約」,顧名思義就是有A、B兩種不同成交價的房屋買賣契約書。 AB約觸犯刑法 對購屋的民眾而言,簽了「AB約」除了可能會成功議價之外,還可以向銀行用比較高的成交價,貸到額度比較高的房屋貸款。例如同樣是房貸7成,800萬元的成交價只能貸到560萬元(800萬x 70%),1,000萬元的成交價卻能貸到700萬元,等於購屋自備款只要100萬元(800萬 – 700萬元)就能買下這間房子了。 而且不實的房屋買賣契約書會把小王購屋的成本墊高了200萬元(1,000萬 – 800萬),日後當小王在賣掉這間房子的時候,等於少計算了200萬元的獲利,那麼假設以賣屋的房地合一稅稅率20%計算,小王就可以省下40萬元的稅金。 然而,這個看似對買方、賣方都有利的「AB約」做法卻是不折不扣的違法行為。法界人士表示,用不實的成交價買賣契約書去申請房屋貸款,就涉及了刑法第210條的違造文書罪,如果代書或銀行行員知情卻又協助申辦房貸,則是觸犯刑法第216條的行使業務上登載不實文書罪;如果是在內政部的實價登錄資訊網站上申報不實的房屋成交價,又涉及了刑法第214條的使公務人員登載不實罪,可以判處3年以下的有期徒刑。 而且銀行也可以事後針對這項不實的房貸業務損失,向涉案民眾提出民事的損害賠償;購屋民眾也別以為進行了房屋買賣的「AB約」不會被發現,因為許多會被判刑的AB約案例,都是後續產生了購屋糾紛而被相關的人員檢舉,或是被地政單位查出交易行情偏離市價太多而查獲這些不法的情事,因此建議購屋民眾還是老實地登載成交價格才是正道。 文章來源:房地王
2017-11-12
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【法規】欠租金! 房東4個月後才能追討

【地產中心/綜合報導】 房東林先生來函詢問《蘋果》:房客不但欠租金又失聯,目前已積欠3個月的租金,該怎麼辦? 崔媽媽基金會社會事業處處長張艾玲指出,房東若已收租金,也就是有租賃契約關係,就沒有權力管房客,且民法有規定,房東假設收租客2個月押金,房客有權力除了2個月押金抵扣完租金後,再欠2個月,等於欠足4個月,房東才能對房客做法律上追討程序。 張艾玲建議,欠繳未滿4個月,房東仍可發存證信函給租客,做基本催告動作,另外也可在大門貼紙條,請房客盡快與房東聯絡,待4個月後,房東就有權可收回房屋。 文章來源:蘋果即時
2017-11-06
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【法規】「增貸」利息支出,綜所稅可申報嗎?

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】 財政部南區國稅局表示,依所得稅法有關購屋借款利息扣除額之規定,納稅義務人向金融機構借款用以「購置」自用住宅所支付之利息,方可列報扣除,如因轉貸或增貸款項所支付之利息,除該轉貸或增貸款項須用以償還原始購屋貸款外,亦僅能就轉貸或增貸時,原始購屋貸款尚未償還額度內所支付之利息,始可列報減除,請納稅義務人特別留意。 該局舉例,甲君2015年度綜合所得稅結算申報,列報因購買自用住宅向銀行貸款之購屋借款利息90,000元,減除儲蓄投資特別扣除額5,000元,申報列舉購屋借款利息扣除額85,000元,嗣經該局查得其中50,000元係甲君向同一家銀行另外增貸3,000,000元所繳付之利息,且該筆新增借款並非作為轉償原始購屋借款之用,核認前開利息支出非屬系爭房屋之購屋借款利息,乃予以剔除,核定購屋借款利息扣除額為35,000元(85,000元-50,000元)。甲君不服,復查主張其向銀行所辦理之借款確係用於所購置自用住宅,並已依規定提示相關所有權狀及建築物登記簿謄本供核,請准予認列。案經復查仍遭駁回並確定在案。 該局特別提醒納稅義務人,並非以自用住宅為擔保向金融機構借款所繳付之利息皆可列報購屋借款利息扣除額,稅捐稽徵機關於審核時會要求納稅義務人提供確切的證明文件(如:所有權狀影本、借款契約影本或建築物登記簿謄本等)及貸款資金流程等,以證明其所貸之金額確用於「購置」自用住宅,而非用於修繕自用住宅或與購屋無關之消費性借貸,該繳付之利息才可認列為購屋借款利息扣除額。 文章來源:MyGoNews 買購不動產新聞台
2017-11-04
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