台南熱區:安平永康中西區北區

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不動產課稅看這裡!個人賣屋營業稅從寬認定

[房地王/胡兆陽報導]   俗說話:「中華民國萬萬稅!」很多民眾只知道賣房子要繳土地增值稅、契稅,卻從來不知道賣掉房子也可能被要求得繳交「營業稅」。其實,以「個人」(非公司法人)的名義賣房子而被課徵營業稅的情況仍然存在,因為依照稅法的規定,只要民眾賣出任何物品時有牽扯到「營業」的行為,就要依法繳交營業稅。 只是民眾賣掉房子的行為如何被認定是「營業」行為?從以前到現在都出現了不少爭議,最近財政部就對此問題做出了最新的解釋令,常常出售房屋的民眾可得要多多注意最新的規定。   一般稅務機關在認定民眾出售貨物是否為「營業」行為?直接認定的方式有兩項,一個是出售物品的數量、另一個就是出售物品的總金額。以現在最普遍的網路賣家而言,財政部規定這些網路賣家的課稅標準要比照實體小規模營業商店,也就是每個月銷售額未達到8萬元者,就不需要課徵營業稅,也不必向當地國稅局辦理營業登記。 至於民眾出售名下房子的總金額動輒數百萬、上千萬元,當然不可能以「銷售額」來認定是營業行為,所以國稅局在今年6月之前的認定方式,都是採用「一年賣屋數量超過6戶以上」就認定是營業行為,必須對營業人(即原本賣屋的屋主)再課徵營業稅。 符合以下任一項,個人賣屋就要課徵營業稅 項 目 說 明 具備營業牌號 不論是否辦理稅籍登記 設有固定營業場所 包括實體及網站商店 有雇用員工情事 協助處理銷售房屋事務 經常性或持續性銷售房屋 例外:房屋持有超過6年、或蓋屋前土地持有超過10年 資料來源:財政部 看到這裡,大家或許會好奇:一般的民眾連一間房子都買不起,有可能一年賣到6戶以上的名下房子、變成專門賣房子的營利機構嗎?答案是「有可能!」只是這一類民眾的人數並不多,但是為了課稅的公平性,國稅局當然也要認真追稅到底。例如法拍屋市場的投資者先以低價標下法拍屋,再於中古屋市場以較高的房價出售牟利。 還有一些民眾專門組團買下低價或斷頭(民眾無力繳交房貸)的房子,再伺機賣屋獲利;或是因為繼承、分家產、與建商合建土地或自地自建而分到大量的房屋,這一類的民眾一年都有可能賣出不少房子,但是卻不是以「營業利益」為目的,所以財政部決定從善如流,放寬個人出售房屋課徵營業稅的認定,取消「1年賣6戶以上」的規定,改為稅捐機關必須舉證民眾有「持續性」或「經常性」的銷售房屋行為,才能課徵民眾賣房子的營業稅,所以想投資房地產的民眾不必再擔心營業稅會增加稅金負擔了! 文章來源:房地王
2017-07-19
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因就學遷移戶籍,要記得兼顧節稅

[MyGoNews方暮晨/綜合報導] 「望子成龍、望女成鳳」是每位父母的願望,家長們為了讓自己的小孩贏在起跑點上,就讀明星學區成為許多父母首要選擇之一,其中多以遷移戶籍作為就讀明星學校的方式,稅捐機關提醒您,遷移戶籍時,可能影響地價稅按自用住宅優惠稅率的核課。 依據土地稅法規定,所謂自用住宅用地,係指土地所有權人或其配偶、直系親屬於該地辦竣戶籍登記,且無出租或供營業使用之住宅用地。因此,縱使土地所有權人或其配偶、直系親屬有居住的事實,但戶籍全戶遷出,原居住地已不符合自用住宅用地的要件,此時,地價稅必須改按千分之十稅率或更高之累進稅率核課。 稅務局特別呼籲,千萬別因為子女就學等原因而將全戶戶籍遷出,若要異動戶籍時,請至少保留土地所有權人、配偶或直系親屬任何一人設籍於該處,該處才可繼續適用自用住宅優惠稅率。 文章來源:MyGoNews 買購不動產新聞台
2017-07-19
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不動產共同登記 千萬不要一人一半

[陳建宇/高雄報導] 情侶一起購屋往往會衍生一些問題,雙方濃情蜜意時什麼都說好,一旦感情生變什麼都變成不好,例如不動產「共同登記」就很容易因為共同持有的雙方關係改變,造成不動產無法處置。 情侶、夫妻一起購屋,或是朋友間合夥投資,常採「共同登記」方式,各自持有一半產權,日後若大家分道揚鑣,或有人擺爛不繳房貸,不動產處置就會變的很棘手,另一方僅有一半的產權,想賣也賣不掉。 對於這種狀況,鴻毅地政士事務所地政士謝志明表示,若是情侶、夫妻最好登記在其中1人名下,而朋友間共同投資,登記人數及比例也應避開2人各一半,最好大於3人,未來其中一方出現困難時,可透過多數表決方式解決。 文章來源:蘋果即時
2017-07-18
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內政部通過危老屋條例5子法

[MyGoNews方暮晨/綜合報導] 為加速落實2017年5月10日公布施行之「都市危險及老舊建築物加速重建條例」,內政部於2017年7月13日部務會報通過「都市危險及老舊建築物加速重建條例施行細則」等5子法草案,明定都市危老屋重建計畫申請與審核的相關規範,便利民眾申請,以強化對國人居住安全的保障。 內政部表示,上述5子法包含「都市危險及老舊建築物加速重建條例施行細則」、「都市危險及老舊建築物建築容積獎勵辦法」、「都市危險及老舊建築物結構安全性能評估辦法」、「直轄市、縣(市)合法建築物結構安全性能評估結果異議鑑定小組設置辦法」及「中央主管機關補助結構安全性能評估費用辦法」等。 主要規範重點包含都市危險及老舊建築物重建計畫之申請與審核條件、建築容積獎勵項目、計算方式與額度、結構安全性能評估之申請與審查要件及方式、性能評估費用之經費補助及異議鑑定小組之設置規定等,以利後續危老屋重建申請及審查作業的進行。內政部指出,這5項子法將於近日內依法制作業程序發布施行,屆時歡迎符合條件者踴躍提出申請。 文章來源:MyGoNews 買購不動產新聞台
2017-07-14
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衛浴裂痕房東不換 萬一爆裂怎麼辦?

[陳宥里/綜合報導] 租處馬桶、洗臉盆出現裂痕,通知房東找人檢修,但水電師傅說「暫時」沒問題,房東因此也不想更換,若屆時因衛浴設備破裂而受傷,房東有責任嗎? 包租公律師蔡志雄表示,房東在租賃期間,要保持房屋合於約定使用收益的狀態,並且負有修繕的義務,馬桶、洗臉盆出現裂痕,很容易因為熱脹冷縮、導致破裂產生危險,當然房東要負責,建議房客寄發存證信函,提醒房東如有損害將由其負責並限期修繕,逾期房客可選擇終止租約或自行修繕,費用可以跟房東請求或從租金扣除。 文章來源:蘋果即時
2017-07-14
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認識法拍屋!搞懂點交程序省掉麻煩事

[房地王/盧振池報導] 許多民眾選擇到法拍屋市場去找便宜貨,目的是可以用低於市價的房價一圓購屋美夢,但是大家也都知道法拍屋有比較多複雜的法律相關債權、債務規定,所以為了讓買到法拍屋的過程更單純一點,大家通常會選擇投標有「點交」的法拍屋。不過,有「點交」的法拍屋不代表交屋時萬事OK、得標人什麼事都不用管,也不是法院人員會幫你打點一切事務,買到有點交法拍屋的得標人還是要注意點交時的重要事項。 所謂「點交」是指,法院的書記官會同轄區員警陪同法拍屋得標人,到現場把房子「清點交付」給得標人。完成點交之後,才是真正完全走完買到法拍屋、成為新屋主的程序。從得標到點交完成的流程,大致上為以下的步驟:   Step 1 法院開標後宣布得標人 Step 2 得標人要在7天之內繳完全部的尾款 Step 3 法院發給「不動產移轉證書」,並向法院申請點交 Step 4 拿著不動產移轉證書及個人相關證件,到地政事務所辦理房屋產權移轉登記 Step 5 法院發函債務人、現居在屋內的人(簡稱「現居人」)搬離房屋,大致上給予兩週至1個月的時間 Step 6 期限到了之後,如果法拍屋仍有占用人時,得標人就要通知法院執行點交 Step 7 法院對債務人、得標人發出點交履勘通知書,附本給轄區派出所並請指派員警會同履勘這間法拍屋。 法拍屋業者表示,法院這項在點交前的履勘動作,並不會因為債務人沒有到場就停止或取消。但是在程序上,如果履勘時發現屋內仍然有債務人的物品,而債務人也沒有到場時,法院還會再給得標人和債務人(或現居人)大約30天的時間去協調,這段協調時間通常就是得標人拿出一筆搬遷費請現居人搬走、或是現居人最後找房子搬走的時間。 如果過了30天的協調時間,債務人或是現居人還是沒有任何動靜、避不見面,或是向得標人獅子大開口要求天文數字的搬遷費而得標人不同意支付時,此刻得標人就可以向法院申請強制點交。法院受理之後,除了發函給債務人(或現居人)、得標人、轄區派出所員警等人告知強制點交的日期之外,得標人也可以事先找好鎖匠,以免現居人故意不在家而使得法院書記官、員警、里長等人無法進入屋內執行點交的程序。 由此可知,如果走到強制點交的階段才能入住房子,那麼買到法拍屋的民眾也已經是疲憊不堪,因此建議有意參與競標法拍屋的民眾,在投標前可以選擇屋內沒有居住者、以及有點交的法拍屋,並且多準備一些資金做為原屋主的搬遷費(大約是得標金額的1%),就能比較順利搬入標下來的房屋。 文章來源:房地王
2017-07-12
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管委交接 前財委拿不出公積金

[陳佳祺/台北報導] 讀者黃先生來信詢問《蘋果》表示,社區委員要進行交接,上一任財委卻不交財報及剩餘公積金,能如何幫社區討回這筆費用? 永然聯合法律事務所資深律師陳宜鴻表示,依據《公寓大廈管理條例》第20條的規定,管委會改組的時候,舊的管理委員會委員應該將公共基金的財務報表、印鑑,還有相關的餘額交給新的管委會,如果財務委員拒絕辦理交接的話,可以由管委會先發函,要求前財委在7天內先移交,如果他還是不配合,可以交由主管機關還有法院來命請移交。 陳宜鴻補充,可根據《公寓大廈管理條例》49條第1項第7款的規定,主管機關可以針對他拒不配合的部分,罰4萬塊以上和20萬以下的罰鍰。 文章來源:蘋果即時
2017-07-12
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贈與兄弟姊妹「公設保留地」要課贈與稅?

[MyGoNews方暮晨/綜合報導] 邇來有民眾詢問贈與兄弟姊妹農地或公共設施保留地,應準備哪些文件?是否免徵贈與稅? 高雄國稅局表示,依農業發展條例第38條第2項規定,贈與農業用地免徵贈與稅之條件,需作農業使用之農業用地,且贈與對象需為配偶或民法第1138條所定直系血親卑親屬、父母、兄弟姊妹及祖父母等。另依據都市計畫法第50條之1規定,贈與公共設施保留地予配偶及直系血親,免徵贈與稅;至於兄弟姊妹係旁系血親,所以無公共設施保留地免課徵贈與稅之適用。 該局進一步說明,贈與農地予兄弟姊妹主張免徵贈與稅者,應檢附主管機關核發之農業用地作農業使用證明書及土地登記謄本,贈與公共設施保留地主張扣除者,則應檢附土地使用分區證明及土地登記謄本。 遺產及贈與稅自2011年起已開放網路申報,該局建議納稅義務人及專業代理人多加利用自然人憑證及健保卡線上申辦。遺產及贈與稅稅率自2017年5月12日起改為累進稅率,相關法令問題,歡迎向當地稽徵機關洽詢。 文章來源:MyGoNews 買購不動產新聞台
2017-07-10
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不繳遺產稅 共同持有得善後

[陳佳祺/台北報導] 讀者來信詢問《蘋果》表示,3位繼承人共同持有遺產,其中有人沒錢不願繳遺產稅,國稅局會不會先對有財產的人扣押,那這樣繳不出錢的人就不用繳錢嗎? 律師蔡皇其表示,依照《民法》遺產是全體繼承人所公同共有,若在遺產稅沒有繳足的情況下而產生滯納金,也應由全體繼承人共同負擔。因此在實務上,有一些繼承人會先代其他的繼承人繳納遺產稅,而這筆代為繳納的遺產稅,在事後利用法律途徑要求對方做返還。 蔡皇其補充,繼承人代墊的稅捐及費用,可以依據不當得利的規定向其他繼承人請求。 文章來源:蘋果即時
2017-07-10
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委託底價低於行情 後悔來得及?

[陳宥里/綜合報導] 賣屋簽了委託書,後來驚覺低於行情,現在仍處於合約期間,可調高底價嗎?若有人出在底價之上,一定得賣屋並付房仲服務費用嗎? 全國不動產企研室主任張瀞勻表示,屋主是可以變更底價的,但是不能貪圖方便,僅以line或電話通知仲介,這樣的作法並沒有依據性,必須與房仲簽署完成「契約變更同意書」才有效力,未簽妥同意書前,如果有買方已下斡旋、且達到底價 ,屋主雖可以選擇不賣,但實際上對仲介而言已等同於成交,屋主還是得付給房仲服務費。 文章來源:蘋果即時
2017-07-06
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