台南熱區:安平永康中西區北區

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房地產關鍵字!從代銷業接案模式看房市動向

[房地王/胡兆陽報導] 房地產的行業之所以被稱為「火車頭」產業,主要是它涵蓋著許多國內重要的產業,例如一向很會精打細算的銀行業者。隨著國內的房地產市場交易量漸漸回升之後,算盤打得精明的銀行業者已經開始重新搶占房貸市場,況且還有更多的銀行業者也加入了「以房養老」逆向房貸的市場,代表銀行業已經嗅到房市回春的商機。 事實上,還有另一個和銀行業者同樣「算盤打得精明」的產業,那就是房地產的代銷業者。代銷業者的工作就是把房子賣給民眾,所以對房地產市場的敏銳度完全不輸給建商,最近代銷業者一改之前「保守接案」的經營態度,也和銀行業一樣重新大張旗鼓、搶占房市商機,不僅願意接手建商推出的大案子,還把合作的模式從之前的「純企畫」改為「包銷」方式,可見房地產市場的景氣已經慢慢脫離谷底期。 然而,什麼是「包銷」、「純企畫」?這兩種模式有何不同?代銷業者和預售建案的建商合作的方式,依照抽佣比例、費用支出項目、負責工作的不同而分為「包銷」、「純企畫」這兩種。當預售市場的景氣不佳時,代銷公司大多採用「純企畫」的方式來接案,也就是只幫這個預售建案設計廣告文案及製作、派駐銷售人員,不負責銷售業績壓力、也不負擔接待中心和媒體刊登等費用。 代銷業與建商合作預售建案的模式 比較項目 包銷 純企畫 接待中心費用 代銷公司支付 建商支付 業務人員費用 代銷公司支付 代銷公司支付 廣告設計費用 代銷公司支付 代銷公司支付 媒體刊登費用 代銷公司支付 建商支付 抽佣比例 建案總銷金額的5%左右 建案總銷金額的2.5%左右 合作時機 房市景氣好 房市景氣不佳 資料來源:房地王整理 代銷業者以「純企畫」方式接下預售案,好處是可以減少房市在不景氣時所承受的不可預知營運風險,但是收到的佣金比例也就比較低,大約是預售建案總銷金額的2.5%左右。   相反的,當預售市場的景氣好轉時,代銷公司就會採用「包銷」的方式來接下建商的預售建案,由雙方約定出這個建案的「基本銷售率」(超過的部分,代銷業者可以多賺佣金,不足的部分則要倒扣佣金),代銷業者負責銷售業績以及接待中心、廣告文宣製作及媒體刊登等所有費用。 包銷的方式好處是代銷公司可以抽佣的比例及金額都比較多,大約是預售建案總銷金額的5%以上,缺點是要承擔銷售率不佳的風險。但是對民眾而言,如果去買代銷業者急著達成基本銷售率的預售建案,就有可能買到比市價還低的房子,有興趣的民眾不妨試一試。 文章來源:房地王
2017-07-19
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台南新化高鐵沙崙站橋下道路通車

[MyGoNews方暮晨/綜合報導] 為改善台南科學園區特定區發展所帶來的交通壅塞問題,市府極力向中央爭取經費開闢周邊聯絡道路,其中「新化區高鐵沙崙站橋下道路工程」總經費約8億元,第2期後續工程已完工,2017年7月15日舉行通車典禮,可望疏解台39線由永康至新市之車流。 市長賴清德說明,大台南有多個都會區,包括府城都會區、永康都會區、南科都會區及溪北的新營都會區,台南都會地區環狀路網建設經費總計約256億元。其中,台南科學園區相關產業成長迅速,產值高達8千多億,也為大台南地區造就不少就業與發展的機會,南科、新市科學園區上班族人口數約7萬人,加上樹谷園區約1萬人,上班族總人口數約8萬人。在相關產業快速成長之際,也帶來大量車潮,導致南科特定區產生嚴重的交通運輸問題。 為解決南科交通問題,市府積極爭取中央經費興辦多項交通工程,於2013年起已陸續完成「台南都會區北外環道路第1期工期」、「國道8號南科聯絡道延伸省道台1線道路工程」、「新化區高鐵沙崙站橋下道路工程」、「南科西向聯絡道路新闢工程」等重要聯絡道路並通車,今「新化區高鐵沙崙站橋下道路第2期後續工程」亦已完工通車。賴清德感謝工務局蘇金安局長、工務局團隊積極向中央爭取經費,以及議會、立委們的支持;也感謝區長及里長在施工期間幫忙協調解決困難,有大家的幫忙才能順利完成各項道路建設。 賴清德表示,除了聯絡道路以外,另還有45公里的山海圳綠道,從四草出海口,一直到烏山頭水庫,中間經過科學園區,鼓勵科學園區內廠商安排自行車相關設備,以及鼓勵園區內員工可以騎自行車上下班,南科管理局長也表示支持。昨日波羅的海三國國會議員訪問團蒞臨台南,並參訪台南科學園區,對於南科廣大腹地及園區內各項產業帶來的經濟發展,表示欽佩。 賴清德進一步指出,這些重大建設都需要市府自籌配合款,除了公債法修正通過台南可以爭取到的500多億的舉債空間以外;過去6、7年共進行15項土地通盤檢討,包括區段徵收、重劃,盈餘預估增加200億,目前已償還100多億,所以大家不用擔心市府沒有配合款。也拜託立委們幫忙市府爭取經費,特別是前瞻基礎建設,未來還需要大家幫忙與合作,讓預算能順利通過,推動地方建設,相信未來台南一定會更蓬勃發展。 北外環道路第三期工程(總工程經費約46億元),可望於2017年完成發包並動工;北外環道路第二期工程(總工程經費約42.8億元),目前刻正辦理細部設計中;北外環道路第四期工程(總工程經費約78.6億元)也著手辦理規劃及環評。為了完整建構區域路網,串連本市新市區、新化區、永康區及歸仁區,提昇大台南整體都會區的經濟、旅行、物流、運輸環境、休閒觀光發展,並促進地方繁榮及提供更便利的交通服務。 文章來源:MyGoNews 買購不動產新聞台
2017-07-17
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全國貸款負擔率38.04%,房價所得比9.24倍

[MyGoNews方暮晨/綜合報導] 內政部營建署於2017年7月14日發布2017年度第1季房價負擔能力指標統計成果。該統計顯示,全國貸款負擔率為38.04%,較上季減少0.30%,房價負擔能力等級維持於略低程度;房價所得比則為9.24倍,較上季略降0.08倍。本季整體實價登錄物件,新成屋占比、中位數面積與總價,與上季相較差異不大,與2016年同季相較,新成屋占比減少,但中位數面積與總價增加。 房價負擔能力指標中的貸款負擔率,其比例越大者,表示其房價負擔能力越低,依照不同比例區分為可合理負擔、略低、偏低、過低四種不同的負擔能力等級。內政部營建署表示,本次統計的20個縣市房價負擔能力,除了澎湖縣樣本不足外,共有6個縣市達到可合理負擔程度,包含台東縣、雲林縣、嘉義市、基隆市、嘉義縣、屏東縣;11縣市屬於略低程度,包含台中市、新竹市、彰化縣、新竹縣、桃園市、宜蘭縣、高雄市、苗栗縣、花蓮縣、南投縣、台南市;至於台北市、新北市之房價負擔能力則屬過低程度。從長期趨勢來看,全國及縣市房價負擔能力變化趨勢相對穩定。 內政部營建署指出,雖然台北市與新北市的房價負擔能力相對較低,但雙北之房價負擔能力與上季、2016年同季相近。其中,台北市的貸款負擔率較上季增加1.42個百分點,較2016年同季增加1.65個百分點;房價所得比較上季增加0.34倍,較2016年同季增加0.62倍。新北市貸款負擔率較上季減少0.46個百分點,較2016年同季減少0.47個百分點;房價所得比較上季減少0.12倍,較2016年同季增加0.06倍。 內政部營建署提醒,房價負擔能力資料中的房價所得比,其計算方式是參考國際慣例,並未針對坪數、房型、樓層、屋齡等房屋品質面向予以標準化。詳細資訊將刊載於內政部不動產資訊平台網站(網址:http://pip.moi.gov.tw/V2),歡迎上網查閱。 文章來源:MyGoNews 買購不動產新聞台
2017-07-17
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房市景氣悄悄回升!翻轉訊號一波波

[房地王/盧振池報導] 受惠於全球經濟好轉、國內的出口貿易也持續成長,國內的加權股價指數終於站穩睽違多年的1萬點大關,不少民眾也跟著要問:國內的房地產市場景氣是不是也會隨之回升?答案是肯定的,這一點也可以從最近各大建商紛紛預估今年下半年房市將觸底回升的看法中得知。 然而,只聽房地產業內的看法,難免讓人質疑有「老王賣瓜,自賣自誇」之嫌,而且房地產市場是一個特殊的產業,它不像股票市場只要有經濟表現、有大筆國外資金當推手就能讓價格上漲,所以預判房地產市場的景氣是否由負轉正時,要從以下各層面的訊號來觀察。 首先,從實際的房地產建案銷售情況就可以看出一些端倪。包括基隆、台南、台中、高雄等地區都傳出建案熱銷的消息:例如華友聯建設在台南市的舉喜重劃區推出「華友聯EVO」建案,月付只要9999元起,325萬元就能買2~3房,吸引了不少首購族前往購屋。 麗寶集團在基隆推出的「微笑台北」新成屋案,打出「1」字頭房價以及豐富的公共設施,立刻造成當地及外來客源的購屋風潮; 遠雄建設則是在高雄市亞洲新灣區推出的超高樓層飯店複合式豪宅建案「THE ONE」,僅管每坪單價不低但是銷售情況仍超出業者預期; 就連台北市每坪150萬~200萬元的豪宅新成屋建案-「華固天鑄」,都出現公司法人一口氣斥資8億多元買下3戶的新聞,可見房市交易的熱度正穩穩回升之中。 另外,以往房市景氣處於清淡的時候,房地產代銷公司或建商為了因應看屋人數的減少以及節省成本,大多租個小店面當作接待中心邊蓋、邊賣,但是最近的預售屋建案又有重新蓋起大型接待中心的趨勢,以便迎接漸漸增加的看屋人潮,證明房市春天又慢慢回來了。 最後,還是得提一下國內目前的經濟情況,因為大環境的經濟基本面是所有產業發展的前提,如果經濟景氣不好,民眾口袋空空,不只是房地產業,任何的產業都很難獨自成長。根據行政院主計處、中研院以及各大國內財經機構的預測,今年的經濟成長率已經從年初預估的1~1.5%,提高到目前大約2~2.5%,可見有國內的經濟成長當作基礎,又有股票市場穩住萬點行情做為後盾,未來的房地產市場景氣可以說「安啦!」 文章來源:房地王
2017-07-14
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今年上半年全台贈與房產 逾1成成長率

[顧美芬/台北報導] 若以2016年實施「房地合一」稅制為分界,永慶房產集團根據內政部統計資料發現, 2017上半年全台建物贈與移轉棟數1萬4762件,比2016年同期成長10.44%,比2015年減少18.39%。 若不含夫妻建物贈與件數,2017年上半年全台建物贈與移轉件數為1萬4762件,相較2016年同期有1萬3366件,成長10.44%。但是若與2015年尚未實施「房地合一稅」制之前比較,當年度建物贈與移轉件數為1萬8088件,2017年實施「房地合一稅」之後,建物贈與件數銳減了18.39%。 再細分六都建物贈與件數狀況則發現,2017年與2016年相較,雙北市和桃園市成長率至少12%成長率,均高於台北市10.44%成長率,其中以新北市2689件居冠,相較2016年2330件,成長15.41%,但若比較2015年「房地合一稅」制上路之前,贈與件數為3641件,銳減26.15%。 其次是台北市2615件居次,相較2016年2294件,成長13.99%,但若比較2015為3641件,則銳減26.15%。而名列第3名的桃園市贈與移轉建數為1206件,相較2016年1068件,成長12.92%,但若比較2015為1516件,則銳減20.45%。 永慶房產集團契約部洪宜寧協理表示,2016年「房地合一稅」實施後,若是透過贈與或繼承取得的房產,未來售屋時就需要被課徵15%到20%的稅負,所以趕在「房地合一稅」實施之前,2015年出現大量建物贈予移轉件數,到了2016年全台明顯減少近5000件,2017年與2016年件數相當,但全台約有1成成長率。 台灣房屋智庫發言人張旭嵐推測,2017年上半年建物贈予移轉件數成長原因,可能與5月中贈予稅新制調升有關,顯然贈與移轉房產已不具節稅效果。 文章來源:蘋果即時
2017-07-14
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台南六福莊今動土 2020年開幕

[陳慜蔚/台北報導] 隨觀光飯店陸續進駐,台南市成為超級戰區,近期除台南大員皇冠假日酒店及台南夏都城旅安平館即將開幕,六福(2705)集團也揮軍南下,台南六福莊今舉行動土典禮,預計將於2020年開幕。 六福旅遊集團執行長莊豐如、南山人壽總經理陳潤權及互助營造副董事長廖年祈昨皆親自南下主持執鏟祈福。 台南六福莊位於台南市西門路四段之南山台南廣場,面積共1.69公頃,為台南都市市場用地,由於鄰近台南小北觀光夜市與成功夜市,再加上距離台南古都歷史景點等都不遠,六福看好未來營運潛力。 根據初步規劃,南山台南廣場為地下2樓至地上12樓的建築,為一結合辦公、旅館、市場用途的多功能商業大樓,台南六福莊進駐其中,共將有350個房間數,莊豐如表示,將是目前台南最大規模的飯店。 六福分析,據觀光局統計,2016年台南市一般旅館及觀光旅館總營收逾64億元,近6年台南市的房間供給與需求,皆處於成長的狀態,甚至一般旅館平均每間客房產值,在過去六年皆呈現正成長,因此對於後續營運成長動能看好。 文章來源:蘋果即時
2017-07-12
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賴清德:3大原則爭取前瞻計畫,錢會花在刀口

[MyGoNews林湘慈/綜合報導] 台南市以軌道、水環境、綠能、數位、城鄉等5大面向,向中央提案爭取前瞻基礎建設計畫的資源,盼內政部大力支持。2017年7月6日內政部長葉俊榮親至台南市,說明內政部配合前瞻基礎建設計畫的推動情形,並與市長賴清德及市府團隊就前瞻基礎建設計畫內容進行簡報及意見交換,賴清德表示,市府會提出最具競爭力的計畫,以真功夫獲得內政部的支持,將經費用在刀口上,工程如期如質完成,發揮最大的效益,達成社會期待。 市長表示,感謝葉部長率內政部各單位同仁蒞臨台南,而內政部是推動前瞻基礎建設計畫之中,非常重要的部會,6日的到訪相信不僅能為台南許多的建設問題帶來解決方案,對未來的諸多建設也能有進一步的共識;特別的是內政部將與市府合作打造「城鎮之心」,將再創「一府,二路,三艋舺,四月津」的月津港風華,讓整體市政推動更上一層樓。 會中由研考會與都發局提出台南市前瞻基礎建設計畫簡報,研考會主委表示,市府以軌道、水環境、綠能、數位、城鄉等5大面向,提出鐵路地下化、先進運輸系統綠線、藍線、親水環境營造、沙崙綠能科學城、智慧城鄉服務及城鎮之心等重大市政建設計畫,更期盼中央能在公共服務整備、亞太國際棒球訓練中心、文化生活圈及開發在地型產業園區等方面,給予經費上的挹注。 都發局長表示,在前瞻基礎建設計畫中台南城鄉建設的推動,是以打造一座美意、安全、樂居及淨潔的魅力城鄉為主軸,「月津港城鎮之心 風華再造2.0」工程共有16項子計畫,總經費約6.69億元,是以月津港既有的建設成果,建立地方文化品牌,讓歷史場景再現,打造結合文化脈絡與地貌特質的園區,同時借由地方傳統節慶,發展地方城鎮旅遊,帶動觀光產業發展,並強化居民環境美學意識,提升公共環境品質,發揮藝文創作、生活、旅遊與經濟滾動等多層次效益。 內政部長葉俊榮指出,內政部配合前瞻計畫推動的城鄉、綠能、水環境等3項,積極與各地方政府合作,促進地方發展,其中「城鎮之心」計畫是以競爭型及政策型的補助方式,將整合跨部會資源,全力協助地方打造潛力鄉鎮,建構宜居、永續城鎮,促進二、三線城鎮再發展動能。 而台南市於2006年曾獲內政部城鄉風貌計畫競爭型補助1億元,推動「月津風華再現計畫」,2017年月津港燈節更創下80萬人次參觀的新紀錄。這次「城鎮之心」的提案,將打造融入文化脈絡與地貌特質的歷史風貌園區,同時整合地方特色節慶發展地方城鎮旅遊,以帶動溪北地區的永續發展,整體計畫特色為均衡城鄉發展概念,減緩人口流失;城鄉建設保留計畫彈性相互支援,並整合公共建設計畫,發揮最大整合效益;原則不涉用地取得,讓執行更加順利,以期達到增加就業機會、提升生活機能及增加人民幸福感的整體預期效益。 內政部表示,近十年內,該部補助台南市政府改善基礎設施,提升人民生活品質,其中包含道路人本、生活圈、雨水下水道、污水下水道及城鎮風貌計畫等,計約793件,約238.8億元。而「前瞻基礎建設計畫」-「綠數水道鄉」,更編列約650億特別預算,以競爭型及政策型補助方式,以期在短期內加速公共建設之推動與執行,藉以促進地方整體發展以及區域平衡。 市長最後也回應葉部長,做出三項重要承諾,前瞻基礎計畫中屬於競爭型計畫,本府各局處將盡力協調整合,提出最好、最具競爭力的計畫參與徵選;也一定尊重公平遴選機制,以「真功夫」爭取最大的支持及經費補助;並一定會把錢用在刀口上,讓每一分一毫公帑發揮應有的效益,如期如質的執行,將成果充份展現,符合社會之期待。 文章來源:MyGoNews 買購不動產新聞台
2017-07-10
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房市交易持續回暖!新北、台中、台南表現亮眼

[房地王/胡兆陽報導] 去年車市銷售量嚇嚇叫、房市的交易則是很清淡,今年國內的房地產市場在民眾的購屋信心恢復之下,讓車市、房市的整個局勢徹底翻轉過來!不僅6月份車市的銷售量年減6%,這還是連續第3個月都是衰退的情形;而房市的部分,繼5月份房屋移轉棟數年增率在15.8%之後,6月份的年增率一樣有15.7%的水準。難道想買車的民眾已經認知:現階段房價已經降下來,買房子當然比買車子好太多了! 根據六大直轄市地政局公布的數據顯示,今年6月份房屋買賣移轉棟數和前一個月份相比,大致呈現5~30%的成長幅度,其中又以新北市的30.7%月增率高居六都之首,而且年增率達到48%,也是六大直轄市之中最高的成長率幅度。房地產業者表示,新北市是前幾年房市景氣不佳時,六都之中房屋交易量、移轉量最先萎縮的城市,現在房市景氣漸漸脫離谷底,新北市的房市移轉量也率先回升到5,614棟,正好呼應了「先跌的,先漲」的慣性定律,也確立了房市景氣的確在慢慢回升中。 同樣是位在北部地區的桃園市,6月份的房屋移轉棟數也來到接近3,500棟的水準,比前一個月成長了14.8%。值得一提的是,桃園市6月房屋移轉棟數的年增率雖然出現12.7%的負成長率(也是六都之中唯一出現負成長的城市),但這是因為去年有龜山區合宜住宅的大量交屋、墊高了比較基期所致,如果去除這項因素,年增率就會呈現一到兩成的成長空間。 另外,桃園市中古屋交易量占最大宗的中壢區,其6月房屋移轉棟數從去年同期的583棟,成長到今年的882棟,顯示現階段已經有不少民眾趁著房價走緩,趕緊買下地段較好、離市中心較近的中古屋。 106年6月份六大都會區房屋買賣移轉棟數統計 直轄市 6月 105年6月   年增幅度(%) 月增率(%) 台北市 2,188 2,023 8.2 9.1 新北市 5,614 3,792 48.0 30.7 桃園市 3,483 3,990 -12.7 14.8 台中市 3,895 2,732 42.6 15.8 台南市 1,823 1,478 23.3 8.0 高雄市 3,348 3,067 9.2 4.7 資料來源:各市地政局   在六大都會區之中,台中市的房市表現一向都很亮眼,這次6月份的房屋移轉棟數一舉衝上將近4,000棟(為3,895棟),月增率15.8%、年增率更高達42.6%,表現僅次於新北市;南台灣的高雄市、台南市表現也不遑多讓,尤其台南市6月份的房屋移轉棟數年增率更是超過兩成。其中,傳統房市重鎮的永康區房屋移轉量從去年的213棟大幅回升到301棟,年增率達到41%,情況也和桃園市中壢區一樣,都是與中古屋買氣跟著大幅增加有關,可見房市的春天已經不遠了。 文章來源:房地王
2017-07-06
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顏炳立:2017年台灣房市仍不會見到底部區

[MyGoNews蕭又安/綜合報導] 戴德梁行2017年7月5日召開記者會,戴德梁行董事總經理顏炳立對於2017房地產表現依舊維持「全年台灣房市仍將是微溫增量、低檔緩跌格局」的論調,他說,雖然2017年以來,全台房屋移轉棟數成長,以及近來大型公有行庫放寬房貸成數、還有利率鬆綁等消息,成為市場關注焦點,但是,只有「降價」才能挽救房市,其他任何刺激房市的方案,對目前走跌的台灣房市來說,僅像是「煙火般的短暫燦爛」。他甚至些許動怒的指出「笨蛋!問題在房價,不在貸款成數」。 顏炳立認為,多數賣家還處在懷念過去美好的時光,蛋白區的產品依舊堅持想賣蛋黃區的價格,因此,他提醒賣家,過去蛋白區資產賣到蛋黃區價格,是當時資金追逐房市所造成的現象,但是目前房市處於低量盤整,有些蛋白區產品想要賣蛋殼區的價格,恐怕都已經有難度。他認為「2017年、甚至2018年,全國買賣移轉棟數都難以突破30萬棟,如同『溫水煮青蛙』,房地產市場痛苦程度,會更加劇烈。」 顏炳立再指出,目前市場呈現罕見的「低利環境下的房市不景氣」(按照一般市況,房貸利率低,房地產市場通常景氣比較好),只要價格不讓,預期買氣還是不會出來。下半年全台房市主軸仍是「殺價、取量、搶錢、活命。」儘管土地銀行等大型金融機構降低房屋貸款門檻、提高房貸成數以激勵消費者購屋意願,但是,顏炳立認為,目前市場狀況是「價不降、量不出,量不出、不見底」。結論是「2017年台灣房市仍不會見到底部區。」 文章來源:MyGoNews 買購不動產新聞台
2017-07-06
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內政部次長花敬群出馬會房仲 力推包租代管

[顧美芬/台北報導] 內政部為了加速包租代管產業布局,初步鎖定10家房仲業者進行意見交流,內政部次長花敬群今天首站拜會東森房屋,東森房屋董事長王應傑表明搶頭香企圖心,對於解決弱勢族群居住權,又可活化閒置空屋表示高度認同。 內政部訂於2017年推動「包租代管試辦計劃」,首波針對六都試辦1萬戶,並在每縣市並規劃1~2家包租代管業者承辦相關業務。內政部次長花敬群今拜會東森房屋,由東森房屋董事長王應傑率同主管進行意見交流。 花敬群表示,為了推動社宅8年8萬戶計劃,提供弱勢族群就業、就學青年租屋協助,希望能引進民間業者専業,協助租屋合、包租,或代管等業務。 他指出,房仲業一年產值約在500億元,未來承接包租代管業務,可望增加100、200億產值,營收穩定,完全不受景氣影響。有意願的業者可以參與各縣市招標,得標業者合約效力3年。 東森房屋董事長王應傑表示,能夠照顧低收入住戶,他相當認同,但都會區和偏鄉租屋需求不同,會審慎評估成本效益,希望能搶頭香,會積極參與各縣市包租代管招標作業。 文章來源:蘋果即時
2017-07-06
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