房市新聞2024-02-01
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國產署3月上旬將公開招標113年度8宗設定地上權精華地,其中一筆台南平實營區商業區土地,單坪權利金底價約74.5萬元,較110年8月標脫之地上權每坪平均權利金底價,調漲155.38%,遭外界質疑國產署有帶頭炒作之嫌疑。國產署喊冤說明評估區域土地市價、基地條件,平實營區列標的地上權商業區土地符合土地市場5~7折合理行情,業界估算單坪權利金底價約11萬元,也在市場可接受範圍內。
國產署說明,台南市平實營區110年地上權標脫標的,其土地使用分區為第五種住宅區,建蔽率60%、容積率210%;112年底標脫同區域標的及今年度刻正公告招標標的均為商業區土地,建蔽率60%、容積率360%,兩者土地使用分區、使用管制內容均不同,且商業區土地之法定容積率為住宅區之1.7倍,無法等同類比,並且該住宅區標的113年公告現值,亦較110年上漲41.07%。
今年度列標平實營區標的雖與112年標脫標的同屬商業區,但本次標的北側緊臨平實轉運站,規模大0.88倍,且屬四面臨路之完整街廓,其區位條件、規模及臨路狀況,均較112年標的條件更佳,且113年公告現值亦較112年每坪調漲2.6萬元。
國產署強調,因此土地評定市價於反映該區近期土地售價成交價格、區位條件後,較去年標脫標的為高自屬合理,並無刻意炒作之情事。本次招標設定地上權目前仍公告招標中,並未標脫,以此定論國產署炒作土地實有失公允,招標設定地上權,係國家保有土地所有權提供使用權予民間活化國有土地方式,其市場價格約為附近所有權市場價格5~7成。
市調與實價揭露顯示,目前平實營區所有權大樓,最高單坪實登價已達57萬元;地上權住宅大樓單坪實登價,則多介於32~35萬元之間。
業界估算,以該宗中華東路一段旁的3628坪商五地上權基地,建蔽率60%、容積率360%,權利金底價達27億364萬餘元,單坪底價約74.5萬元,以坪效7~8倍換算,單坪土地成本約11萬元,再加上單坪營建成本約15~16萬元,管銷成本約2萬元,若建商以底價得標,光成本就高達每坪30萬元,以合理利潤15%估算,推案均價約每坪35萬元符合市場售價,因此顯示列標的權利金單坪底價,仍符合市場行情範圍內。
新聞來源:自由時報
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