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[裝潢] 30年師傅坦白說 裝潢地雷出在這

[陳佳祺/台北報導] 裝潢糾紛百百種,想要杜絕問題,就要培養好自己在裝修上的基本常識,才不怕被騙。《拒踩裝潢地雷》作者張明權說,從事室內裝修已有30多年的經驗,可是看了很多的屋況,發現還是有很多問題藏在裡面,希望跟分享自身的裝修經歷,讓民眾少花點冤枉錢。 今硯室內設計公司工地主任張明權分享,當工地主任期間曾遇過印象最深的裝修地雷是,在早期時,多數裝修師傅會將氧化鎂板拿來當天花板使用,但氧化鎂板容易吸溼,除了有變形問題,還可能影響身體健康,曾經就有師傅將板材拆除後,黴菌掉至沙發上,屋主沒將沙發搬離就睡在上面,隔天皮膚癢且紅腫,看醫生後才發現是被菌類咬傷,事後還幫忙做除蟲動作。 另外,裝修最常遇到是費用糾紛,當師傅估算工程需200萬元才可完工,但其他設計師卻願意以150萬元裝修時就要小心,後續可能會繼續追加費用,屆時可能花遠比150萬元還來得多。張明權表示,貨比三家最重要,除了要多比價,也要比材料、比工法才是最實在的。 在設計上,張明權說,好的居住環境須具備好動線、好光線及好通風,再來才是談美感及風格。藉著書本,可一步步培養自己對工法的基本認知,再來就可以要求用對的工法施作,保障自家安全及品質。 文章來源:蘋果即時
2017-09-18
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[購屋] 買屋重點問題問對了嗎?

[文/楊容甄] 在地震頻仍的台灣,購屋者越來越重視大樓結構強度的評估,但是,吉富春建設總經理朱介中認為,房子安全與否首重「地質」,其次「基礎」,再來才是「結構」。他說,地質不良,基礎結構再強也沒用。 朱介中表示,一般認為地質不良的情況除「土壤液化潛勢區」外還有有兩種:池塘地或墓地回填變更為建地。這兩種在都計外或都計內重劃區較容易遇到,但是除了當地的老居民,外地人不易得知。因此如果要在非都市計畫區內購屋,「老甲建」是比較好的選擇。甲建是都市計畫外農業區的建地,也就是俗稱的『古厝地』,所以不會有池塘與墓地的疑慮。 至於大樓的基礎是否夠強,判斷的方式很簡單,朱介中透露,只要看地下室開挖的面積與深度。地下室基礎挖的愈深,面積愈大,大樓愈穩固。地下室的單層面積通常與地上層單層面積比例為100比40~60。 既然基礎在安全上這麼重要,為什麼建設公司不把基礎挖深一點?面積挖大一點?朱介中解釋,地下室的建築成本幾乎是地上建物的3倍有餘,但是地下室車位的每坪售價,卻遠遠不及地上建物的每坪售價,所以建商往往在符合法規條件下蓋越小越好。因此聰明的購屋者可以從大樓的停車位數量來推估基礎開挖的情況,通常基礎不夠紮實的建案,也有地下室車位不足的情況。 文章來源:大紀元新聞網
2017-09-15
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[購屋] 多少錢才能退休不是重點!要有這個條件才重要

[房地王/胡兆陽報導] 新上任的閣揆意外宣布軍公教人員明年(107年)將要調薪3%,銓敍部表示現行公務人員退休法規定是以「本俸」來計算退休金,所以本俸調高3%也會讓軍公教退休人員的退休金跟著調高。消息一出,著實羨煞不少民眾,到底該存到多少的退休金才夠用?也再度成為民眾關心的話題。然而,要安穩過退休生活的民眾恐怕得先想一想更切實的問題:退休後要住哪裡? 根據摩根資產管理公司最新的退休意向調查顯示,台灣民眾心中理想的退休金是1,264萬元,退休後的每個月花費大約是2.8萬元。然而,房地產業者提醒民眾,這個「2.8萬元」的退休金生活是不含居住的費用,如果退休之後還要繳房屋貸款、或是向房東租屋來居住,那麼每個月只有2.8萬元肯定不夠用! 以最近半年國內5大房仲業者提供的平均租金水準來看,大城市的蛋黃區一戶套房的月租金大約就要1萬~1.4萬元,這個租金已經是上述每個月2.8萬元退休後開銷的將近30~50%,更不用說如果承租的是2~3房的房租支出,簡直是把過半數的退休金奉送給房東。  2017年台灣民眾退休議題調查 項目 調查數據 理想退休金額 1264萬元 目前退休金進度 397萬元 累積退休金投資工具 保險為首選(43%比重) 理想退休年齡 56歲 退休每個月花費 2.8萬元 資料來源:摩根資產管理公司 所以現在打定「終身租屋、不當房貸屋奴」主意的民眾(尤其是始終認為房價很高的年輕人),想要讓將來退休之後的生活無憂無慮,一定要先想到居住的問題,能夠住在「自有住宅」裡是絕佳的情況,不但可以節省退休後的租金支出,也不必擔心老了、走不太動之後,還被無情的房東突然趕走、不給租了! 或許有些民眾認為:現在的房價這麼貴,30多歲才能存到買房子的自備款,還要再貸款30年才買得起。等到退休年齡到了,房屋貸款也還沒有繳完,豈不是要「延後退休」,或是退休之後繼續省吃儉繳房貸? 其實,有這樣的想法是多慮了,因為有80%的購屋民眾都不是買了第一間的房子,就一定住到退休、老死,也不必第一次購屋就要買下坪數太大、地段很好、總價太高而且高到要存很久、貸款30年以上的房子。 大部分有買房子的民眾或家庭都是從套房、或是1~2房的中、小坪數住宅開始買起,等到職場上加薪、房價上漲或是儲蓄增加、親友資助之後,才能夠再換一間更適宜、更好的住宅、或是有更強的財務能力之後就提前還掉了房屋貸款(銀行業界統計,購屋民眾平均10~15年就清償或解除了房貸契約),所以根本不必擔心自己會不會成為「房貸屋奴」的問題。 文章來源:房地王
2017-09-15
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[購屋] 房市不實廣告層出不窮!這些更要提高警覺

[房地王/胡兆陽報導] 不管房地產市場的景氣如何,小、中型的建商總是要推出新的建案來度日,而為了吸引更多的民眾前來購屋,在行銷或廣告的手法難免就會有「擦槍走火」的問題出現,最近就有部分的建案涉及「不實廣告」而遭到公平交易委員會的裁罰,民眾也要在看屋、選屋的時候,特別留意銷售中的建案可能出現的不實廣告,以免下訂金或交屋之後驚覺受騙,但已經是後悔莫及了! 第一種廣告不實的類型是在「陽台」下工夫,也就是在銷售廣告傳單或印刷品上,把屬於室外陽台的空間,劃歸到房間的一部分,讓房間看起來更大一些,然後在陽台與房間的隔間牆上,劃上虛線來表示這道隔間牆,很明顯地誤導民眾,讓民眾以為將來可以把這道隔間牆拆掉,房間就真的變大了。 二次施工不合法 事實上,新完工的建案都要依據最後的竣工圖申請住宅使用執照,只要拿到使用執照之後,沒經過申請又再自行拆牆、擴建或改建房舍(例如上述的拆陽台隔間牆、擴建房間),這就是俗稱的「二次施工」,屬於不被法令允許的違章建築。如果銷售中的廣告內容涉及這些違法的方式,就會被認定是不實廣告。 第二種不實廣告也是在銷售傳單上動手腳,不過這次的位置從「陽台」轉移到了屋內的「房間」,也就是劃出房間內的「違法夾層」空間的示意圖。違規的道理就和前述「消失的陽台」一樣,只要是不能施作的改建或擴建房舍,卻出現在廣告傳單或印刷品上,就構成了「不實廣告」的要件。 樣品屋也是廣告一部分 除了廣告傳單或印刷品之外,建商或代銷公司為了方便看屋民眾去感受房子蓋好之後的隔間、空間尺寸,所搭建的「樣品屋」、或裝潢好的「實品屋」也屬於建案廣告內容物的一部分。新北市板橋區某個建案就因為裝潢出來的實品屋,呈現出利用夾層空間所搭建的臥房,而被認定是不實廣告。換言之,民眾下次在查看建商先裝潢好的實品屋時,要特別留意屋內是否有違章建築或其他違法的二次加工問題。 文章來源:房地王
2017-09-11
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[房貸] 別讓銀行賺太多!新成屋房貸利率完勝舊屋

[房地王/盧振池報導] 近年來國內的金融業為了解決營運資金過剩的問題,以及有鑑於房地產的景氣好轉,紛紛採取放寬房貸承作成數、拉長房貸年限、還款寬限期等方式來搶攻房貸市場,但是現在的購屋者已經變得很精明了,放寬房貸成數、寬限期、貸款年限等招數哪會滿足購屋者的實際需求?只有銀行業者真正降低「房貸利率」,讓房貸利息支出繳得少一點,才算是對購屋民眾真正感受到「經濟又實惠」的最大誘因。 然而,金融業者不是慈善機構,以比較低的房屋貸款利率提供給購屋民眾,雖然可以解決放貸資金過剩的問題,擴大房貸業務的市場占有率,賺到更多的利息收入,但是卻會降低應有的利差收益,以及承受更多的營運風險,例如民眾不繳房貸之後,金融業者得拍賣抵押的房地產。 因此,為了降低受抵押的房地產將來拍賣的折價損失,銀行業者針對新成屋、或是屋齡新一點的房子,會給更低的利率優惠,但如果民眾買的是屋齡比較老舊的房子時,銀行給的房貸利率就會比新成屋高出1碼之多。   今年第2季屋齡與核准房貸利率統計表 屋齡(年) 平均核准房貸利率 0~3 1.67% 6~9 1.77% 21~24 1.91% 30~33 1.88% 資料來源:聯徵中心、信義房屋 以實際的數字來看,根據今年第2季聯徵中心大數據的資料顯示,屋齡在3年以內的新屋核准房貸利率水準大約是1.67%;如果把屋齡拉長到6~9年時,房貸利率的平均值就會提高到1.77%;要是拿著長達21~24年屋齡的房子去向銀行申請房屋貸款時,得到的平均房貸利率就會躍升到1.91%,可見去買屋齡越高的房子,民眾就要承受相對較多的房貸利息壓力。 值得注意的是,屋齡的多寡並不是決定房貸利率高低的唯一因素,包括房子座落的地段、房貸申請人的財務及信用狀況、與申辦銀行的往來經歷、以及購屋的目的(自住還是投資?第1間還是第2間以上?)都是影響房貸利率高或低的原因。 例如上述大數據的統計之中,屋齡30~33年的平均核准房貸利率是1.88%,比長達21~24年屋齡的房子平均核准房貸利率1.91%,還要低上0.03個百分點,原因可能就是這些屋齡更舊的房子都位在比較好的蛋黃區地段。換句話說,當你有「房子的地段好」、「財務及信用狀況佳」、「與申辦銀行往來密切」、「購置自用住宅」等條件時,記得向銀行要求更優惠的房貸利率! 文章來源:房地王
2017-09-08
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[節稅] 房地產節稅效益仍在!前提是你要這樣做

[房地王/胡兆陽報導] 自從房地合一稅制上路之後,房地產贈與的件數及贈與稅都出現大減的情況,這是因為子女如果日後賣掉長輩贈與的不動產,必須以「實際出售的市價」來當作課徵房地合一稅的依據,稅金暴增的情況下讓贈與房地產的節稅效果大打折扣。不過,地政士(即代書)業者表示,如果善用「自用住宅重購退稅」的方式,還是可以收到節稅的效益,只不過有很多小細節得特別留意。 在房地合一稅制還沒有上路之前,不少長輩之所以會用「贈與」不動產的方式,做為留財產給小孩的節稅工具,是因為當年計算不動產課稅的依據是以低於市價很多的「房屋評定現值」,當作是課稅的計算基礎,所以當子女日後賣掉這些不動產時,就可以發揮不少的節稅效果。例如父母親給了子女市價1,000萬元的房子,子女繳交的贈與稅計算依據卻是房屋評定現值的50萬元而已。 但是現在只要是賣掉房地合一稅制實施之後受贈而來的不動產,都要以「出售市價—成本費用」做為實際獲利的金額,如果再搭配房地合一稅制規定的「短期出售」稅率級距35~40%的話,子女賣屋要繳出去的地合一稅可能就要高達200萬~400萬元。 房地合一稅制的賣屋課稅級距 房屋持有時間 房地合一稅率 自用住宅6年以上 10% 非自用住宅 房地合一稅率 10年以上 15% 2~10年 20% 1~2年 35% 1年以下 45% 資料來源:財政部,房地王整理   然而,這只是單純從投資賣屋的角度來看,繳出去的房地合一稅金當然很高,如果是把受贈的房屋以「重購退稅」的方式運用,也就是賣掉房子之後,再以買進房子自住的「換屋」方式,就能申請之前繳交的房地合一稅及土地增值稅的退稅。 舉例來說,小張的爸爸贈與小張一棟房子,小張一家人必須拿來自住,而且把這間房子登記在自己或配偶的名下。 住一段時間之後,小張把這間房子賣了,也繳了100多萬元的房地合一稅及土地增值稅。 賣屋後的兩年之內,小張再去買一間新的房子,就可以在申報當年度的綜合所得稅時,一併申請「重購自用住宅扣抵稅額」,把之前賣房子的房地合一稅及土地增值稅退回來。 不過房地產業者表示,運用這種退稅方式要特別注意以下幾點: 1.賣掉的、新買的房子都必須是自用的住宅,而不能是店面或租賃住宅。 2.這項換屋的過程可以「先賣、再買」,也可以「先買、再賣」。 3.重購自用住宅的時間範圍限定在2年之內,超過就不能適用了。 4.新買進的房子在5年之內都一定只能自住,所以不可以遷走戶籍,連夫妻之間的贈與、換名也不行,當然也就不可以出售、出租或作營業用途。一旦日後這些違規事項被國稅局查獲,就會被要求補還重購的退稅金額,民眾不可不慎。 文章來源:房地王
2017-09-08
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[房貸] 房貸數位化 貸款成數最高8.5成

[地產中心/綜合報導] 民營銀行今年房貸承作狀況成長,大部分的銀行都開始提供數位線上估價服務,中國信託放寬高年收入族群貸款成數達8成,北富銀則與特定房仲業者合作並縮短房貸流程時間;永豐銀則祭出首購、轉貸1.75%起,還款年限拉長到30~40年。 中國信託銀行消費金融處處長宋苑芝表示,本行簡化線上申請貸款流程,還款期間客戶隨時線上申請寬限期或延長貸款年限,降低還款負擔,還可透過「i適貸」智慧估價,線上估算可貸金額供參考。 台北富邦銀行近來加強與房仲業者合作,縮短審核時間,從房貸申請、估價到核准,最快在2個工作天內回覆。永豐銀行則主打青年首購及轉貸,轉貸最低利率1.75%起,首購年限最長40年、成數最高8.5成,可配合政府優惠貸款,轉貸年限最長30年、額度最高8.5成,也極規劃房貸服務數位化,包括線上估算房貸額度、申辦房貸彈性繳款等。 文章來源:蘋果即時
2017-09-06
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一圖秒懂 委託賣屋簽約不吃虧

[地產中心/綜合報導] 房子是許多屋主一生打拼的心血,若是轉賣委託仲介銷售,可得把委託銷售契約書看個仔細,留意6大要點不吃虧! 1. 契約書仔細看: 契約內容含房地標示、銷售的價格、附贈設備、價款支付方式、雙方權利義務、委託期間、標的物現況說明書,審閱期至少3天。 2. 專任約或一般約: 簽訂專任委託賣方,不可以再私下出售或委託其他第三者,但是相對也能享有更專業的服務。 3. 備齊證件物品: 委託人應出具所有權狀影本、身份證影本及鑰匙等物品,並將房屋重要事項簽認於標的物現況說明書中。 4. 確認服務內容: 經紀人應誠實告知委託人之房屋訊息,並透過各種管道進行銷售作業。 5. 違約罰則: 屋主與仲介的權利義務須依照契約履行,不是任一方說解除就解除。除非雙方同意解約或有法定解除事由,否則任一方違約的話,都要依照契約訂定的罰則處理。 6. 佣金: 依內政部經紀業報酬計收標準,經紀業收取服務報酬總額不得超過不動產實際成交金額6%或一個半月租金。 文章來源:蘋果即時
2017-09-04
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管委會的小秘密 都藏在這裡

[畢務潔/台北報導] 所謂「千金買房,萬金買鄰」,其中管委會如何運作可是關乎未來住的品質,但看房時又如何知道管委會素質,專家建議「電梯」是重點。 《住展》雜誌企研室經理何世昌表示,看房時可以仔細觀察電梯或是公佈欄,社區管委會會張貼管委會開會情形或是決議項目,假如社區管委會決議不能養寵物等,若不符合本身生活習慣就得要多加考慮。 另外管委會的財務狀況很重要,除了欠繳費的情形要掌握,至少要保留電梯維修預備金,到底多少才足夠?快點開動新聞,專家說給你聽。 文章來源:蘋果即時
2017-09-04
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[購屋] 我該選購獨棟、雙併!還是連棟透天厝?

[房地王/盧振池報導] 經過幾年來的房市景氣整理期,現在的房價已經比前幾年便宜許多,不少人想要趁機買下人生第一棟「透天厝」,不過必須先考慮的問題是應該買「獨棟、雙併還是連棟的房屋?」可別以為答案一定就是大家印象中的「獨棟」產品,因為不同居住需求、生活屬性的住戶,適合選購的透天房屋也不盡相同。 所謂「獨棟」產品是指,一塊建築基地裡就只有你自己所持有產權的一間透天厝,房子的牆壁也不會和旁邊的房子互相共用,也就是大家常說的「獨門、獨院」住宅。即然擁有獨門、獨院的居住空間,又是獨自擁有土地產權,所以房子的採光、通風不容易被隔壁的鄰房阻擋,住戶也能享有最大的私密居住環境,房子的增值性也會最高,適合口袋深度夠、比較在意居住隱私、換屋型的民眾選購。 不過,獨棟透天厝(或別墅)的房子也正因為有這麼多的好處,所以其房價是這三種類型中最貴的,而且如果獨棟透天屋不是位在門禁森嚴、管理良好的別墅社區裡時,住宅四周比較容易被宵小入侵而產生治安疑慮,這是想入住獨棟房屋的民眾不能不考慮的問題。 獨棟、雙併、連棟別墅各項比較 比較項目 獨棟 雙併 連棟 價格 最貴 稍貴 最便宜 私密性 最好 稍差 最差 採光、通風 最好 稍差 最差 防盜性 最差 稍差 較好 增值利益 最好 稍好 較差 適合的民眾 財力雄厚、換屋者 家族、親戚一起買 一般購屋者 資料來源:房地王整理 大家此時可能會想問:「難道住在雙併或連棟的透天厝,就沒有宵小入侵的問題了嗎?」雙併或連棟的透天厝當然也會有這種治安的問題。所謂「雙併」別墅是指一棟透天別墅裡有左右相連的兩戶住宅,有隔壁鄰居隨側在旁的房子,畢竟目標就不會像獨棟別墅那樣顯眼,歹徒想要犯案也會有比較多的顧忌,平時鄰居之間有什麼突發狀況時也可以互相幫忙,適合家族、親戚買來一起住在隔壁,缺點是如果旁邊住的是惡鄰居,那就另當別論了。 最後一種是「連棟」的透天產品,顧名思義就是房子的左右側牆壁相連成一排的透天厝,屋內的採光、通風等條件也就比獨棟、雙併的房子還差,優點就是房價比獨棟、雙併產品的便宜很多,適合財力比較有限的民眾選購。要特別注意的是,連棟的透天產品為了規劃分戶產權而普遍有地基狹窄、縱深過長的情況,挑選時可以買邊間的房子,但是房價也會高出10~~20%左右。 文章來源:房地王
2017-09-02
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