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【購屋】申辦房屋貸款!先懂指標利率、加碼利率

【房地王/盧振池報導】 進入2018年房地產市場新的一年,不少房地產業者及民眾把觀察今年房市景氣動向的關鍵,放在金融市場下半年可能的利率變動上。不過對照下半年是否升息的不確定性,首購族現在要瞭解的反而是搞懂申請房屋貸款時,銀行對於房屋貸款利率的計算規定及方式,才能夠為自己挑選一個最適合的房屋貸款。   目前的房屋貸款商品針對利率差異的部分,可分為指數型房貸、固定型房貸、多段式房貸。然而,不管是哪一種房屋貸款的利率,其計算方式都不脫離「房貸利率=指標利率+加碼利率」,差別只在於貸款的前1~6個月或前三年有沒有再給一項固定利率的優惠。 所謂「指標利率」是指,這家銀行內部找了5~6家(或更多家)公股銀行的1年期定期儲蓄存款機動利率的平均數(有的民營銀行則會再加上短天期票券市場利率,加以各50%的權數),目的都是為了要貼近現在金融業的利率水準,計算出來的利率才稱之「指標利率」。 資料來源:各銀行,房地王整理 由此可知,每一家銀行自行訂定的指標利率定義、計算方式、數值的高低都不太一樣,但是差距則不會太大,因為如果訂得太高,申辦房貸的民眾就會找別家銀行申請;相反的,如果指標利率訂得太低,銀行自己可能沒什麼賺頭,目前的各家銀行的指標利率大約是1.06~1.09%,今年(108年)1月初還有多家銀行已經宣布指標利率調降0.01個百分點。至於「加碼利率」則是指,各家銀行考量自家的營運成本、合理利潤等條件,以及房屋貸款申請人提供的職業別、年薪、收入負債比率、聯合徵信紀錄、房屋擔保品的價值、地段等因素而算出來的附加利率。 如果房貸申請人的年薪越低、聯合徵信紀錄越差(例如信用卡費逾期未繳)、或是房屋屋齡越長、地段越差時,銀行給你的加碼利率就越高;相反的,房貸申請人的年薪越高、金融信用紀錄越好、或是房屋越值錢時,銀行給你的加碼利率就越少。 指標利率升降有序 舉例來說,小王向A銀行申請房屋貸款(指標利率是1.07%),經過審核之後,A銀行給小王的加碼利率是0.7%,合計這項房屋貸款的利率就是1.77%,如果1年後,中央銀行宣布調高利率,依照5~6家公股銀行的1年期定期儲蓄存款利率而訂出來的「指標利率」也就跟著調升,即使你是銀行的忠實客戶、優質客戶也會被調升這項指標利率。 至於房貸利率裡的「加碼利率」則會繼續固定不動,即使你的房屋屋齡變老舊了、你的信用卡費欠繳而影響信用評分,加碼利率也不會被調漲,但是仍然會影響下一次申辦貸款的信用評分,所以房貸、信用卡費還是要準時繳交才好。 文章來源:房地王
2018-01-11
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【購屋】打破4大迷思 房貸壽險勝車險

【陳瑩欣╱台北報導】 低薪高房價,民眾購屋辦房貸時加保房貸壽險意願偏低,業者表示,民眾對房貸壽險保障概念仍存有房貸不需要保險、保險金只能給銀行、已投保人身保險、買屋資金壓力重沒錢再買保險等4大迷思,但房貸族若遭逢變故無法償還貸款,恐引發債務危機。 目前金管會、壽險公會皆未公告房貸壽險商品統計概況,不過壽險業者私下表示,房貸餘額雖然節節攀升,但近10年來房貸壽險商品的滲透率(貸款獲得保險保障的比率)僅約1成5,貸款100元只有15元信用獲得保障,歡喜購屋卻忽略償債風險的投資人很多。 平準型保障遺族 合庫人壽總經理張志杰說:「買車都會買保險了,買房更應檢視房貸壽險。」他表示,自己在台推廣房貸壽險多年,常遇到民眾以多種理由拒絕申辦房貸壽險,「保險金被銀行拿走」是最常聽到的錯誤觀念。 張志杰指出,房貸壽險商品因具備「債務管理」概念,如果被保險人遭逢變故無法還清房貸,可以透過保險理賠金償付機制保全不動產,讓房子不必遭受法拍的命運。 張志杰表示,目前房貸壽險商品的受益人是「房貸借款人」,而非銀行,且房貸壽險設計有「遞減型」和「平準型」兩種,前者保費較低,保額隨著房貸餘額遞減;平準型房貸壽險則不受房貸餘額變動影響,保額超過貸款餘額,若被保險人身故,遺族除了可以不用擔心房子被銀行收回法拍,也能因此多留一筆現金。 年輕人接受度高 台銀人壽台南分公司壽險專員蔡杰男表示,房貸壽險殘扶、燒燙傷和防癌等附約也在其中,附約對陸、海、空交通工具皆有承保,與一般壽險可保障範圍愈來愈接近,這類保單核保速度較快,近幾年來30歲以下年輕人接受度較高。 壽險業者認為,國內房貸壽險商品應比照日本、馬來西亞等地,增加商品強制投保規範,提高民眾風險意識,才能有效增加房貸壽險滲透率。 不過前金管會委員、政大風險管理與保險系教授林建智表示,房貸商品設計本意是好的,家計負擔者遇到事故陣亡,有保險金把房貸還清,以免房子被銀行法拍,但強制要求房貸族辦房貸壽險,銀行會有搭售壓力,有違公平交易法,與台灣現有氛圍不符。 文章來源:蘋果日報
2018-01-09
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【購屋】首購族看過來!爭取高額房貸先這樣做

【房地王/盧振池報導】 從現在到農曆過年前是國內房市買賣的旺季,因為想要搬新家的民眾都希望能夠在「過年人團圓」之際,完成這人生最重要的美夢。能不能完成這個美夢?銀行提供的房屋貸款總是扮演著重要的角色,因為90%以上的購屋者都不是用現金一次付清、都是要申辦房屋貸款才能買下房子。 既然要申辦房屋貸款,那麼很多購屋者都希望能夠申請到額度高一點的房屋貸款(如果每個月的房屋貸款都能負擔得起的話),例如購買1,000萬元的房子,申請到8成的房屋貸款,會比7成的房屋貸款減少付出100萬元的購屋自備款。不過銀行業者提醒,想要成功申辦到高額的房屋貸款必須現在就做功課,臨時抱佛腳是行不通的。   一、先找常往來的銀行 民眾申請房貸之前要先有個認知:銀行業者是一個「將本求利」、「精算風險」的行業而不是慈善機構,所以如果是找自己從來沒有存款往來的銀行、也沒有使用過這家銀行發行的信用卡,它們就無從評估你的財務實力、金融信用程度有多少?那麼這家銀行就不可能給你太高額度的房屋貸款,所以第一步還是得先從自己常常有存款、提款往來的銀行下手。 二、固定收支很重要 銀行帳戶裡常常有存款、提款的紀錄還不夠,還要呈現出「固定性」的數據,對於申請高額度的房屋貸款才有加分的作用。什麼是「固定性」數據?例如固定的日期、有固定的薪資或其他收入匯進存款裡,以及固定的信用卡消費都能全部、而且準時繳完卡費,這樣才代表你有還款的能力及信用,這也是為什麼銀行對於薪資轉帳戶(即薪資直接匯入銀行帳戶者)或自動扣繳卡費者,會提供比較優惠的借款利率或額度之故。 三、親友資金壯大聲勢 如果父母或其他家人有大額的活期(或定期)存款要存錢時,也可以商請他們把資金以你的名義存入,讓銀行平時就感受到房貸申請戶的財務實力,這樣也能對提高房貸的額度產生不少加分作用。 四、負債儘量歸零 和上述的「存定期存款」壯大實力相互呼應的作法,就是要讓「負債歸零」,申請房屋貸款時,身上最好不要有任何的汽車貸款、信用貸款或信用卡債,這也代表你會有更足夠的還款能力,銀行才會給你多一點的房貸額度。 最後,自己得注意購屋的成交價不要高出市場行情,因為銀行不會為你多支付的房屋總價背書,只有你買到越低的房價,才有機會申請到高一點的房貸額度。例如買了總價1,000萬元行情的房子,銀行借你7成房貸就是700萬元;如果同一間房子你買到900萬元的價格,銀行借你8成的房貸是720萬元,可能性就會增加許多。 文章來源:房地王
2018-01-09
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【購屋】坪數小不是問題!問題是買對小坪數了嗎?

【房地王/胡兆陽報導】 2017年的全台房市交易量比前一年大約成長了15%左右,分析其中的購屋客層,有很高的比例是來自年輕的首購一族,業界預估今年(2018年)的購屋者比例仍然不脫離這樣的客層結構,因此首購族比較喜歡的「用起來剛剛好」、「總價較低、負擔得起」的中、小坪數產品,仍然會是今年房地產市場的主流。但是不可否認這一類中、小坪數的房子有容易被忽略的缺點,下訂之前得先知道自己會不會買錯了房子? 中、小坪數的房子最常被人詬病的問題不少,在室內部分常常為了順應戶別配置的問題而只有單面採光、暗室較多(通常一進門就是廚房或客廳),也容易形成穿堂煞(開門一路直通往陽台)等壞風水,通風也會比較差;外在因素則是社區的戶數較多,容易出現管理上的問題,買了坪數太小的房子將來也比較難以出售、取得換屋的資金。 因此,現在想買中、小坪數房子來自住的民眾,除了要考量自身的居住需求以及喜好之外,還要先設想將來這間房子是否具備「容易出售」的優點,這樣才能比較有保障。這些買屋應該注意的項目包括以下: 避免買套房 人生的第一間房子最好不要買套房,理由是套房就是容易擁有上述小坪數房子所有缺點的產品,包括採光不良、通風差、戶數多使得社區管理不易、賣相差等缺點。如果真的因為資金有限而非買套房不可,也要選擇那種規劃中大坪數為主、剩下的坪數空間才隔出套房的房子,因為這樣的建案不但住戶的水準比較整齊,戶數少一點讓社區管理也比較好一些。 擁有區隔的空間 如果不買套房,那麼人生的第一間房子就買1房、或是自己和太太一起努力一點,直接買2房的產品來當作結婚的新居。這是因為配置1房或2房隔間的房屋,可以讓客廳活動的空間和睡眠、閱讀的房間空間做出明顯的區隔,使得這間房子能符合更多人一起居住的條件及空間,將來如果要賣掉這間房子也會變得更加容易。   考量房貸問題 首購族買房子的時候,不能不考慮銀行提供的房屋貸款問題,因為這不只是房貸金額可能要繳得比別人多(房子的坪數越小,銀行給的房貸利率通常比較高、房貸成數比較少)而已,而是實質關係到房子「買不買得成?」的問題,因為很多銀行業者會拒絕房屋權狀坪數低於15坪的房貸申請案件,所以為了提高申請房貸的有利條件,最好買坪數適宜的房子比較妥當。 文章來源:房地王
2018-01-09
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【購屋】買實品屋趕年前入住 尺寸很重要

【陳建宇/高雄報導】 距離過年還有1個多月,想在這時候買房並在年前入住難度頗高,除非買的是實品屋。不過買實品屋雖然可以拎著1卡皮箱就入住,但也是有些「眉角」要特別注意,才不會住進去後大失所望。 買實品屋方便歸方便,可是民眾千萬要記住,實品屋是讓想買房的民眾「參考」用的,重點在於放大室內空間,讓購屋者覺得房子好大,因此對於物品收納通常著墨不多,裝訂好的櫥櫃也不一定符合需求。 好室設計總監陳鴻文就指出,買實品屋的民眾常遇到的問題,就是收納空間不足,或是尺寸不對,導致東西沒辦法收納,建議民眾買實品屋前先做簡單的丈量,甚至先考慮好要在哪個位置補強收納空間。 文章來源:蘋果即時
2018-01-05
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【購屋】新年房市展新局!2018年購屋要注意這些

【房地王/胡兆陽報導】 2017年在全台各地歡樂的煙火秀中落幕了,迎接而來的是嶄新的2018年。今年有打算要買房子的民眾要注意了,因為新的一年國內房地產市場將有新的風貌,政府對房地產的政策上也有新的規定,而建商在規劃推出新的建案時,也會有因應市場變化的房市產品新趨勢。因此,想要在今年購屋的民眾不妨先來暸解哪些是應該注意的事? 首先,購屋民眾最關心的莫過於今年1月1日就要正式實施的「雨遮、屋簷不計坪、不計價」政策。之前房地王已經有不少相關規定的報導,不過仍然有不少民眾誤以為今年開始買到的任何房子(含新成屋、預售屋及中古屋),都不會再把雨遮、屋簷的坪數算到建物所有權狀的坪數、以及算進房屋的總價裡。 實際上,只有今年1月1日以後申請的建造執照所蓋出來的房子,其雨遮、屋簷才不會計算在權狀坪數裡,當然也就不會被計算到房子的總價裡。由於法律有「不溯及既往」的原則,因此今年以前的房子,不論是新成屋、預售屋還是中古屋,仍然會有雨遮、屋簷可以計入房屋權狀坪數裡的情況,想買房子的民眾千萬別搞混了。   其次,國內金融市場今年最熱門的話題應該就是「升息」的議題,原因是全球經濟歷經去年(2017年)的復甦之後,世界各大財經機構都預測今年全球各主要國家的經濟表現同樣可以維持穩定的成長率,這將促使各國中央銀行有調升利率的空間。目前包括美國、南韓都已經調升過利率,至於國內的中央銀行也被預期最快在下半年以後就會宣布調漲金融市場的利率,全年大約會調升2次以上的利率(以每次半碼0.125個百分點計算),房屋貸款的利率也勢必隨之連動。 由於房屋貸款利率的高低攸關著購屋者每個月的還款壓力,房貸利率越高、還款壓力就會大一點,所以今年準備購屋的民眾,記得要把房屋貸款的算盤打得精明一點,手上的閒錢也要多儲備一些升息之後多出來的利息費用,必要時得修正原先的購屋計畫內容。   留意房市多空因素 例如,原本預估家庭的總收入可以支付「總價1,500萬元的房子、每個月5萬元的房屋貸款」,考量到未來如果經過大幅升息之後,每個月房貸或許會増加到5.3萬元左右,可能影響到日常生活的支出,因此現在就要改為挑選總價低於1,500萬元的房子,或是多拿出一些自備款、減少房貸的成數,就能降低升息帶來的繳款壓力。 2018年房市的多空因素分析 此外,預計今年要買房子的民眾必須比往年更用功、更積極才能買到物美價廉的房子,理由是去年房地產市場的成交量正式脫離景氣的谷底,今年如果景氣繼續向上衝、帶動房價逐步攀升,那麼物美價廉的房子就越來越少了;相對的,如果房市的景氣依然走緩,那麼建商「讓利」促銷的趨勢會更明顯,民眾就更要努力地「貨比三家」,才能買到心目中超值的好房子。 文章來源:房地王
2018-01-05
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【購屋】農曆年前買房入厝 這些事別漏了

【陳宥里/台北報導】 年關將近,不少民眾會搶在農曆年前買房入住,圓滿成家過好年,風水專家建議,入厝前先用淨符、掃把等先淨宅,讓壞的先離開、好運才能跟著來,當天可準備金銀財寶一同入宅,小資族可改攜雙份的物資,同樣能有成雙成對、圓圓滿滿的好兆頭。 入厝前一定要先淨宅,中華民國現代易經風水協會理事長江柏樂表示,淨宅將「髒東西」掃乾淨,住進去才會平安順遂,可以到寺廟拿淨符,火化後的灰燼摻入冷水、熱水混成的陰陽水內,由屋內往屋外灑;另外準備掃把與畚箕,兩者分別在握把處包上紅紙,同樣由內往外掃,而由於「髒東西」也害怕掃把星,掃乾淨將掃把跟畚箕放在家門口,「髒東西」就不敢進門。 勻喜藝術命理師鄭雅勻表示,傍晚3~5點再拜地基主,用刈金、紅燭、燒酒及雞腿便當作為供品,放在廚房流理台,朝後陽台祭拜即可。 江柏樂建議,最好選在午時之前入宅,且當天大家不宜空手,家人可以選擇如2顆包著紅紙的菜頭,象徵好彩頭、好事成雙;太太可端捧首飾、黃金或鑽石等,代表財寶滿門。​ 文章來源:蘋果即時
2018-01-02
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【購屋】為了這9件事 房屋要估價!

【地產中心/綜合報導】 不動產估價,可作為銀行抵押或放款之參考,此外,還有其他功用喔!   1.標售:作為公地標售或法院拍賣的底價。 2.徵收:作為徵收補償的準備。 3.課稅:作為課徵土地稅、土地增值稅、房屋稅、契稅、贈與稅、遺產稅等基礎。 4.重劃:作為土地重劃分配設計的依據。 5.利用:作為土地利用計劃的參考。 6.交易:作為買賣交易的參考。 7.抵押:作為抵押放款的依據。 8.資產:作為企業資產重估或合併經營的標準。 9.合建:作為合建分配建物的依據。 文章來源:蘋果即時
2018-01-02
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【購屋】沒想好你的購屋目的!先別問房價跌夠了沒

【房地王/盧振池報導】 最近國內的房地產市場交易量漸漸熱絡,建商願意「讓利」的結果換來了不錯的銷售成績,使得不少民眾想要趁著房價較低的時刻完成購屋美夢,但是又怕房價還沒有走到底,於是「房價跌到夠低了嗎?」就成為大部分想購屋的民眾最詢問的問題。然而,「買房子」和「研究房價」其實是兩回事,想要買房子的民眾最先要問的問題反而是:自己的購屋目的,而不是房價的走勢。 如果現在去問一個想要買房子的人:「你為什麼要購屋?」他們的答案可能有百百種:「因為要和女友趕著結婚、共築愛巢」; 「因為現在住的房子太小,想換大一點的房子」; 「因為擁有自己的房子感覺很『酷』!」; 「因為和老爸水火不容,想要有自己的天空」; 「因為身旁的朋友都有買啊!」; 「因為房價跌得很低了,要買來投資」; 「因為房東又趕人、不想再過『租屋而居』的生活了」…… 你買房子的理由是哪一種呢?或許是上述理由的一種、或兩種(以上),但是無論如何,都記得要把自己購屋的理由經過冷靜、沈澱之後,依照每個人不同的情況分為「急迫」、「需要」、「想要」以下這3種情況: 這樣把購屋理由做分類,主要目的是為了釐清自己真正的購屋目的,並且確認「購屋」這檔事對於自己生活目標的先後順序,以避免陷入人云亦云、或隨意被別人的房地產觀點而影響自己「買」或「不買」的信念。 例如,當你和女友準備一起迎接新生命的喜悅,但是準丈母娘卻告訴你:「沒房子,結婚免談!」時,此時買房子就不是先看看現在的房價跌到底了沒?而是找個兩人負擔得起、離婆家(或娘家)近一點的房子來買,這樣即可省下未來的褓母費,又方便維繫三代的親子關係。 再假設你是一位「孩子長大了,想換大一點房子」的民眾,現在找到了一間非常適合、絕無僅有又夠便宜的好房子,此時就不必再管整體房價「跌夠了沒?」的問題;相對的,如果買房子只是因為「擁有自己的窩,很酷!」、財務狀況也不是很足夠的人,就算房價已經跌到谷底,還是不要隨便下訂購屋。 文章來源:房地王
2018-01-02
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【購屋】房貸注意!轉貸後,貸款利息怎麼報才不NG?

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】 財政部北區國稅局表示,房貸族為減少房貸利息支出,房屋借款常採「借新還舊」理財方式因應,惟依所得稅法規定,列報自用住宅購屋借款利息時,僅能就原始購屋借款未償還額度內所支付之利息列報,增貸部分之利息不得列報。 舉例說明,甲君於2009年購買自用住宅時向A銀行貸款600萬元,2014年底(貸款餘額尚欠400萬元)轉向B銀行貸款500萬元(即增貸100萬元)。若2015年度支付B銀行借款利息為20萬元,則僅能以2014年底原始借款餘額400萬元占新借款金額500萬元比例計算。 因此,2015年度購屋借款利息扣除額=20萬元×400萬元/500萬元=16萬元,而非20萬元。 該局進一步指出,檢附之文件除利息單據外,尚需檢附轉貸之相關證明,如原始貸款餘額證明書、清償證明書及借還款資金流程文件等,以證明新借款與原購屋借款有關。 由於近幾年利率走低,常有民眾將原房貸轉貸至其他金融機構之情事,惟歷經多次轉貸及時間久遠等因素,未保存相關資料,致使稽徵機關難以認定該貸款為原始購屋時所借,而未予採認。該局呼籲,民眾列報自用住宅購屋借款利息時,應依有關規定計算,並檢附相關證明文件,以免為了減輕利息負擔,而影響列舉扣除購屋借款利息之權益。 文章來源:MyGoNews 買購不動產新聞台
2017-12-27
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