台南熱區:安平永康中西區北區

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台灣富豪都愛這一味!哪你呢?

[房地王/胡兆陽報導] 「先有雞?還是先有蛋?」這個問題從小問到大,就是沒有人能夠準確地解答出來,類似的疑問也出現在最近的財富問卷調查結果上。近期有財富機構就調查出台灣的富豪們,都熱衷於把主要資產放到房地產上面,平均擁有房屋的棟數高於全球富豪們擁有房屋數量的平均值。不論是「房地產讓他們成為富豪」、還是「成為富豪之後必買房地產」,從富豪們的這些舉動都證明了一件事:那就是「房地產是一生中很重要的資產」。 根據瑞普萊坊機構最新針對全球超級富豪(個人資產達到3,000萬美元,約台幣9億至10億元)們的資產配置調查結果顯示,平均每一位台灣超級富豪的名下有4棟房地產,只低於沙烏地阿拉伯富豪們的平均每人約4.3棟房地產,位居全球各國的第二高水準,比全球的超級富豪們平均值大約3棟的房地產高出了1棟,這個數字顯示台灣的超級富豪們對於房地產的投資理財情有獨衷,也凸顯了台灣的房地產具有獨特的投資魅力。 房地產業者認為,歐美各國的富豪們沒有像台灣富豪擁有比較多的房地產,是因為所屬區域大多是幅員遼闊的國家,房地產的増值空間及投資機會比較不大;至於台灣,則是因為土地、可開發建地都比較少,都會區更是隨處可見「地狹人稠」的情況,再加上國人根深蒂固的「有土斯有財」的特性,使得台灣的房地產増值空間及速度都比國外不少區域要大很多。    綜合以上的諸多因素,讓台灣的富豪們願意長期持有房地產相關的資產,以便擁有穩定的増值利益以及更有利的資產配置,例如這項調查統計也顯示出台灣的富豪們,平均把39%的資產都分配到房地產的項目,這項比例是全球各國之中最高的。 銀行業者分析,台灣的金融市場開放性不如歐美各國,富豪們的投資心態也比較偏向財富守成、安排繼承、稅務處理等保守性的規劃,與歐美各國的富豪們重視創新投資、多樣化理財大相逕庭,這種投資性格的差異也是大部分台灣的富豪們把資產集中在房地產的原因。建議擁有高比例現金資產的民眾,如果也對波動性太高的金融商品沒有興趣或信心時,把部分的現金資產分配到房地產身上也是不錯的選擇。 此外,如果把「富豪」的定義門檻降到1,000萬美元(約台幣3億元)時,台灣民眾成為這千萬富豪的年齡平均只要53歲,比起歐美各國平均的56~57歲,以及日本的平均60歲才能成為千萬富豪的年齡,台灣的千萬富豪們顯然強多了!交叉比對這些台灣千萬富豪的資產分配(偏愛房地產及金融商品)、以及超級富豪的居住地(84%的人都住在房價已漲數倍的台北市)之後可以知道:年輕時早一點把資產放在具有増值潛力的不動產地段時,未來個人資產超越別人的機會也就會多一些。 文章來源:房地王
2017-07-20
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無關風水迷信!哪些樓層房子議價空間大?

[房地王/盧振池報導]   大家都知道「買房子要殺價」,但是卻不知道買哪些樓層的房子,可以獲得比較多的殺價空間?很多民眾一定猜「4樓」,因為「4」的發音和台語的「死」一模一樣,所以4樓比較不受購屋者的喜愛,房價的議價空間也就比其他樓層大得多。但是如果排除迷信、風水的說法,購屋時還有哪些樓層的房子可以好好的跟屋主或建商殺價呢? 第一個答案就是「2樓」!因為從整棟住宅大樓來看,一樓通常被設計為小坪數的店面、或是社區公共空間,至於2樓到頂樓則是一般的住宅戶數,因此一樓的屋內排水、給水管路或電線管線與2樓以上房屋的管線配置完全不同。換句話說,整棟房子裡所有的排水、給水管路、電線或瓦斯管線等等,通常是到了2樓之後,就要轉彎、重新配置新的位置供店面或公共空間使用,再連接到地下室的污水槽或機電設備及機房。    此時,如果這棟住宅大樓或是舊公寓的排水設計不良,2樓的排水孔或廁所污水管道很容易因為管路的轉彎設置而回堵逆流的現象,也就是大家常說的「樓上洗衣服,樓下冒泡泡」的現象。雖然現在的建築技術日益精進,住宅大樓已經比較少出現舊公寓這種「冒泡泡」的情況,但是如果遇到施工不當或是排水管經年累月的使用,再加上目前政府正在鼓勵民眾「把衛生紙丟進馬桶」的生活習慣,還是不免令2樓的住戶擔心自家的排水、污水管路會不會出問題? 除了2樓之外,民眾買低樓層的房子也會有比較多的議價空間,原因是低樓層的採光、通風都會比高樓層的房子還要差,如果房子的位置是在大馬路邊,低樓層的房子還有噪音較明顯、空氣品質較差等缺點。房地產業者表示,以一般的住宅大樓而言,每一樓層的每坪價差大約是3,000~5,000元,如果是豪宅等級的住宅大樓或是超高樓層大樓,每坪的單價甚至會隨著樓層的高低、景觀的面向而有數萬元以上的價差。 不過提到超高樓層的住宅大樓裡,有些「中繼樓層」房子的議價空間卻是比同棟其他樓層房子還要高出5~10%,民眾在購屋、看屋時千萬要看仔細。這個「中繼樓層」的由來其實就是超高樓層的建築物在考量住戶的用水、機電或消防安全需求時,會依照建築法規在整個大樓的中間樓層部分空間,設置中繼水塔、機電室或安全避難空間,而民眾購買這個樓層的房子時,就要特別留意是否有水塔馬達、機電設備等噪音的問題。 最後是有人愛、也有人不愛的「頂樓」住家。喜歡的人認為頂樓的房子擁有景觀美、通風和採光好、沒有樓上的住戶會吵鬧等優點,但是不喜歡頂樓房子的人則認為,頂樓住久了有漏水的風險、太陽直射頂樓會很熱、其他住戶上頂樓玩一樣很吵。不過,現在住宅大樓的屋頂通常會開闢出空中花園、住戶休息及交誼廳等公共設施,所以頂樓房子會漏水、太熱的問題已經越來越少,房價肯定比中、低樓層的房子還要貴很多。 文章來源:房地王
2017-07-19
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年改退休金縮水 置產收租風起

[洪子恩/台中報導] 年金改革三讀通過,催化一波「以房養老」的置產收租潮,市場上已有不少公務員提前規劃月退俸的投資管道,有些北部公務員甚至南下中南都會區看房,開闢租金收益,貼補縮水的退休金。 鄉林不動產研究室指出,股市上萬點後獲利空間有限、風險也高,相對之下,房市在利率維持低檔且利率降至1.655%,創2010年7月以來新低,也帶動「房地合一」後許久沒進場的投資買盤,畢竟手上擁有第2棟不動產,才能創造被動式收入。 鄉林建設副總經理方偉民表示,最近看屋客中退休族比例明顯增加,投資小坪數產品當道,以台中市而言,年收益多在3.5~4.5%,如中市南區的12年屋「鄉林雅典」,市價每坪約20萬元,2房26坪總價為520萬元,依目前的租賃行情,2房月租金差不多有1.8萬元,換算下來年報酬率達4.15%,若是西區的「鄉林夏都」,報酬率則會更高。 此外,「以房養老」房貸業務(不動產逆向抵押貸款)趨流行,據行政院金管會統計,自2015年11月至今年第1季已有1484個承作案件,總金額達78億元以上,平均每天就有3件的成功申貸案件,可見有越來越多人接受這種不動產理財方式,把房子的安居功能,再擴大變成自己的養老基金。 文章來源:蘋果即時
2017-07-19
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套房出租要熱門? 把握這2個參數

[黃敬涵/綜合報導] 想當穩收租金的包租公、包租婆可是有訣竅,專家指出,投套產品地點宜選擇招生人數5000人以上的學校或大型工業區周邊,租屋需求較高,小坪數的套房會比大坪數的套房報酬率來得更佳,也建議包裝一下自身物件,能提高租金收益! 若想提高產品報酬率,跟2個參數房屋總價、年租金有關,房市專家林茂盛解析,首先房屋總價要盡量壓低,11坪與16坪相比,租金價差並不大,所以小坪數套房產品會是較佳的選擇。 若想拉高租金,就要把裝潢等級升等,房市專家羅右宸表示,套房產品若能有簡易的流理台、獨立洗衣機等必備生活設備,且擺放沙發,營造1房1廳的感覺,月租金基本還能再提高3000~5000元不等。 套房好出租與否,跟當地有無租屋需求相關,通常以學校、工業區附近租屋需求最高,但如此多的學校與工業區又要如何選擇?這時就要看數字說話。林茂盛指出,以學校來說,政府每年會公布各校招生人數,招生人數要超過5000人以上,出租客層才有一定的保底數量,工業區要找規模較大的,零星工業區較無效益。 包租公律師蔡志雄補充,民眾亦可從租屋網站下手,去觀察當地物件的點閱人數,人數愈多也代表需求愈高,同時也可以對比點閱數第1名及最後1名的物件,分析各自優缺點,就能知道自身的套房物件在當地能否受到歡迎。 文章來源:蘋果即時
2017-07-18
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想轉貸嗎? 先細算轉貸成本

[林巧雁/台北報導] 近來銀行大降房貸利率,1年多前房貸利率甚至高達2%以下,現在各家銀行房貸利率愈喊愈低,甚至看到1.6%以下,但民眾如果想換貸款銀行,轉貸之前別忘了除了利率之外,還要審慎評估重新鑑價的貸款金額恐下修,提前還款是否有違約金與轉貸手續費等3大要件,以免省了利息卻多了更多轉貸成本,未必划算。 首先要考慮的是房屋價值問題,近2年來不動產價格已下滑,比如原本2000萬的房子,現在銀行評估鑑價的結果可能已下修只價值1800萬,假設2年前貸款8成1600萬,現在轉貸也想貸款8成,金額只剩下1440萬元。 另外,轉貸之前也要詢問清楚銀行是否有綁約違約金,通常銀行會綁約2~3年,一般來說,第1年就解約要付違約金1%,之後逐年遞減,約介於0.5~0.8%之間。 舉例來說,陳先生原本向A銀行申請1500萬元的貸款,第2年想提前轉貸至B銀行,被銀行要求付0.8%的違約金,違約金要付12萬元。 銀行房貸主管提醒,想申請房貸轉貸,有些費用無法省,首先是付給政府的地政設定規費,二是代書設定費,還有銀行手續費等。 給政府的地政設定規費為貸款金額的 0.12%,如果要轉貸1000萬元,規費要繳1萬2000元。而代書設定費(包含塗銷前銀行設定費)估約6000元,再加上各家轉貸銀行的手續費,約3000元~1萬元不等,估計必備的轉貸成本2~3萬元跑不掉。 總結來說,現在轉貸可能利率可能可降0.3~0.5個百分點,每月房貸繳息成本可減少4000~5000元,但若萬一要付違約金,等於要付10萬元以上的轉貸成本,且申貸金額較之前低,轉貸前最好詢問清楚,以免白忙一場。 文章來源:蘋果即時
2017-07-17
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套房報酬率幾%才能買? 專家這樣說

[黃敬涵/綜合報導] 自住當道的市場,卻有一款收益型產品屹立不搖,投資型套房產品以高報酬率,深抓買方的心!專家指出,報酬率達4%以上的套房,民眾就可以考慮購買。 怎樣的投資套房產品才不會賠錢?包租公律師蔡志雄說明,套房報酬率若在4%左右,以貸款7成、貸款20年來計算,每月租金差不多與每月本息平均攤還的房貸打平,且在不計算修繕、空租期等成本,房屋在20年後即可回收,故報酬率超過4%的話,就可考慮下手投資。 但投套產品要注意若是地段較差,蔡志雄指出,銀行大多只能貸款6~7成,使購屋負擔會加重,案場銷售人員也可能在報酬率上做手腳,比如不以總價而用自備款來計算報酬率,數字就會非常好看,但卻沒有考慮到日後還款問題,或虛報當地租金行情等,另外全社區都是套房產品,就要小心維安方面,出入分子恐會較為複雜。 文章來源:蘋果即時
2017-07-17
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預售、中古、新成屋優劣

[陳宥里/綜合報導] 預售屋、新成屋、中古屋,三者除了屋齡、價格以外還差在哪?賣厝阿明為大家整理比較。 【預售屋】尚未開始建造或是仍在建造中 頭期款:又分為定金、簽約金、開工及工程期款等時間點付款 價格:通常也是三者中較高的 屋況:因為簽約當下看不到實際屋況,因此有完工後不如當初預期的風險,須謹慎保存合約與其他文宣作為交屋、驗屋參考 裝潢費用:全新交屋。裝潢費用更低,格局可事先變更設計的優勢,若在交屋前即完成變更,可縮短裝潢時間、提前入住,還能省錢 入住時機:須等待2~3年完工交屋 缺點:購買及付頭期款時,房子尚未完工,所以可能會發生完工後不符合當初預期的風險,且必須等到全部完工後才能入住 適合族群:手頭上現金不多,但積極存錢的年輕族群(藉由工程期間必須定期支付工程款及開工款,讓自己有紀律地儲蓄) 【新成屋】剛興建完成且尚未賣出、預售時剩下的餘戶、屋齡兩年且無人居住過 頭期款:約準備房價的2成 房價:在三者裡算是中等 屋況:房屋狀況新,建材、格局等都能夠眼見為憑 裝潢費用:屋況新、裝潢費用低 入住時機:可立即入住 優點:新完工、屋況新,現況交屋,可實際看屋與參觀周邊環境,風險較小。單價通常較同期預售屋低 缺點:景觀、條件佳的戶別可能於預售期間即售出,選擇相對較少。簽約後須短時間內繳足頭期款,付款壓力較大格局已定,要變更格局花費較大 適合族群:希望馬上入住,希望屋況新、不須多花錢整理屋況者 【中古屋】已興建完成、屋齡5年以上且有人住過 頭期款:準備2~3成頭期款 房價:為三者中較低者 屋況:較舊 裝潢費用:依屋況與屋齡而定,通常較新成屋高 入住時機:可立即入住 優點:選擇性多,房價通常比新成屋低2~4成,公寓或傳統大樓公設比較低,可選擇鄰居、管理狀態 缺點:簽約後須在短時間內繳足頭期款,付款壓力較大。須留意防水防漏、壁癌及水電管線老舊等問題 適合族群:希望馬上入住,總價預算較低,但自備款資金較充裕者 文章來源:蘋果即時
2017-07-17
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一圖釐清該不該買房?怎麼買?

[地產中心/綜合報導] 看到別人都在買屋,你也好想買屋?但買不買、怎麼買,先釐清自己需求才能挑選適合的產品。 買屋通常可分為自住、投資兩種需求,若是想用於自住,該評估4個面向: 1.準備好頭期款?現階段收入穩定嗎? 頭期款來源可能是個人儲蓄或部分家人資助,而有了第一桶金之後,須要評估每月的收入,計算出可負擔的房貸與房價。 2. 是否已經可以確定中長期要住在哪裡? 確定未來3~5年要居住的區域,除了考慮購物是否方便外,還要考慮自己和家人需求,例如附近是否需要醫院、學校、公園綠地等,上班通勤的交通是否方便等。 3. 家庭成員需求? 許多人第一次購屋,都和人生大事有關,例如結婚、生子、小孩上學或是長輩年邁須換屋等,因此其他家庭成員的需求也是自住購屋時必須考量的。 4. 不買房子的替代成本? 假如你每個月付出的房租,已經和每月的房貸利息差不多或甚至超過時,其實你就可以考慮買房子了。 如果是希望買房作為投資用,不妨問問自己: 1. 是有閒置資金投資房地產嗎? 如果你有閒置資金,擔心通貨膨脹讓錢越變越小,但又怕投資其他產品會貶值的投資人,可以中長期持有的方式投資房地產。 2.閒置資金雖然不高,但個人收入和信用良好,是銀行眼中的A級客戶? 如果符合上述條件,可以考慮善用房貸的財務槓桿,投資房地產。 3. 你有節稅需求? 買房子和買保險一樣,都可以合法節稅,尤其是高資產族群。購買豪宅的方式,也可以藉由房地產的增值,讓財產保值,保障下一代。透過購屋節稅,買房子辦貸款,可以享有1年房貸利息30萬元的「免稅扣除額」。 文章來源:蘋果即時
2017-07-15
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便宜房子人人愛!斷頭戶要去哪裡買?

[房地王/盧振池報導] 之前房地王的「斷頭戶」相關文章引起讀者熱烈回響,因為斷頭戶的下殺空間比一般的新成屋要大上許多。問題是,目前房地產市場的交易正逐漸回溫之中,除非是餘屋量大的區域,否則斷頭戶不一定會出現在面前,那麼民眾要到哪裡才能買得到呢? 首先說明,「斷頭戶」不是有些人以為的「屋主在屋內輕生、或是房子裡發生凶案事故」,斷頭戶嚴格來說是指:民眾在購屋資金方面出現「斷尾求生」的情形,也就是民眾和建商簽約購買房子之後,因為購屋者財務出問題而無力負擔、或是因為房價下跌而不願再付出後續的購屋資金,使得接下來的產權過戶程序無法完成,建商只好沒收買方之前繳交的購屋款項,再重新出售的房子。 如果是民眾買了房子、產權過戶也辦好了,只是後續在繳交房貸的階段繳不出錢,房子最後被銀行提起債權訟訴而被法院查封,這種情形不是一般俗稱的「斷頭戶」而是叫做法拍屋。比較現有的便宜房屋類型,廣告戶、斷頭戶都是屋齡較新,但是數量較少、民眾不一定買得到;而法拍屋大部分是前屋主居住過的、屋齡較舊的房子,但是買到的價格大約是市價的8折,是這三者之中最便宜的房子。 價格比市價便宜的房屋類型 比較項目 法拍屋 廣告戶 斷頭戶 成因 屋主繳不出房貸 建商促銷方案 屋主有財務問題或自行認賠出場 便宜程度 約市價的8折 約市價的9折 約市價的85~9折 數量 較多 較少 更少 來源 法院 建商 建商、房仲業者 至於民眾想買斷頭戶時,應該從哪裡下手?推案的建商當然是斷頭戶主要的來源,例如最近因為地上權的地租費用大增,使得相關的房屋建案就出現了不少民眾認賠、斷頭出場的斷頭戶。不過就算有之前的購屋民眾退戶、解約,如果和建商沒有深厚的交情,通常業者不會主動告知這一戶是特別便宜的斷頭戶。 因此,民眾可能得透過關係找到建商的業務主管、或是平時就要和銷售房屋的跑單小姐保持聯絡,只要有哪個建案出現斷頭戶,就請提早通知你來撿便宜,如果最後房屋有成交,別忘了要包個紅包給介紹跑單小姐。 另一個常常有斷頭戶的案件等著買家來撿便宜的地方,則是房仲業者的店裡面。因為房仲業者不只是賣中古屋,連預售屋的紅單、工程結構中的建案、等著交屋的新成屋都是他們的業務範圍,許多中途想要認賠出場、而不想被建商解約的民眾都會找上房仲業者,所以想要買便宜斷頭戶的民眾可以來這裡找尋適合你的房屋。 文章來源:房地王
2017-07-14
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銀行放寬房貸承作成數!自己也要顧好財力條件

[房地王/胡兆陽報導] 國內的房地產市場今年初就開始步入回升的腳步,但是不少民眾仍然對房市的景氣抱持觀察的態度。然而,做生意的企業可不會坐視商機漸漸被別人搶走,因此最近有不少銀行業者為了搶食房市走穩之後的房屋貸款商機,開始打出優惠的貸款利率、或是放寬申請房貸的限制。不過,民眾在歡喜申請房屋貸款資格放寬的當下,可要注意自身的財力狀況及條件,以免實際核准下來的房屋貸款和你想的不一樣。 最近房貸市場裡最大的新聞就是,擁有房屋貸款業務呼風喚雨能力的土地銀行率先放寬房屋貸款的申請條件。以前想要申請8成的房貸成數時,必須是年收入達到80萬元以,現在則是調降到年收入60萬元以上的民眾,就能申請到8成的房屋貸款額度。 此外,前幾年在房價高漲、中央銀行祭出打房措施的時候,很多銀行會針對民眾購買名下的第二棟房地產時,所申請的房屋貸款會被限制在7成(含)的額度以下,目的就是不希望房地產市場裡有太多的投資行為,而且這樣的限制條件也能降低銀行的房貸業務風險。 不過,有鑑於房價落底、房市回穩、政府的打房禁令也一個個解除之後,土地銀行現在也一併取消這項限制,也就是民眾購買名下的第二棟房地產時,一樣可以申請到最高8成的房屋貸款額度,如果民眾的信用狀況良好、房屋位在市中心地段,房貸利率甚至可以貸到比政府的優惠房貸利率還要低。   現在國內的房地產市況好轉,吸引了不少類似土地銀行的公營行庫紛紛放寬民眾申請房貸的限制,民營銀行拼房貸業務的動作更是積極,不但下殺首次購屋貸款的利率到1.6%左右,連房屋貸款的轉貸、增貸等業務也開始祭出「低利率、高成數」等優惠,吸引民眾前來申辦。 不過,銀行業者提醒民眾,申請房貸業務時並不會因為同業之間搶生意,就全部接受房貸戶的額度要求,銀行還是會依據以下借款人還款能力的檢視標準,才能決定是否給你足夠的房貸額度。   一、月負債比 月負債比 = 每月支出/每月收入 通常銀行會要求借款人的「月負債比」必須低於70%;當房市景氣不佳時,銀行甚至會調降「月負債比」到50%,以免民眾買了房子卻沒錢還房屋貸款。 二、房貸收支比 「房貸收支比」是指,每個月總收入減去支出的剩餘金額,除以每個月繳交的房貸總額」,一般銀行對房貸收支比的要求是在120~130%之間,目的也是要確保民眾繳了房貸之後,還有一些剩餘的錢能夠過生活。 文章來源:房地王
2017-07-12
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