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【房貸】買房貸不高 6關鍵問題點

【陳宥里/台北報導】 房貸成數愈高,民眾愈能保留現金運用彈性,房貸專家表示,核貸金額多寡視擔保品區段、條件而定,若是房屋位於重劃區,更可能遇到銀行鑑價與實價落差很大的情形,想拉高核貸成數,購買新建案的民眾可選擇建案配合的銀行,或購買建商、代銷提供貸款的低自備建案;買中古屋申貸則可透過房仲或資深地政士介紹銀行,取得較佳的貸款條件。 核貸金額多寡,與申貸房屋所在區域、條件有很大的關係,台企銀表示,房屋若位於都會區或區域位置良好,基本上都能貸到不錯的成數,如台北都會區非套房的住宅,核貸成數最高8成,但如果是位於偏遠地、周邊有嫌惡設施如墓地,或是工業用地住宅等,核貸成數不高,甚至可能不得作為擔保授信的抵押物。 新興重劃區街廓整齊、乾淨,也擁有不少建設題材,但為何常有重劃區核貸金額較低的說法?台企銀表示,首先要弄清楚實價與銀行鑑價的差異,銀行鑑價會參考實價登錄平均行情,但如果購屋價格遠超過當地平均行情,就會出現銀行鑑價與購屋實價差很大的情形,再加上實際核貸為鑑價的7~8成,自然會與申貸民眾的預期有所落差,以新北市重劃區為例,淡水區核貸最高鑑價7成、林口區核貸最高鑑價 7.5成。 想拉高貸款成數,正業地政士聯合事務所地政士鄭文在表示,建案通常會有配合的銀行,貸款條件比較漂亮,或是選擇訴求低自備的建案,其建商會提供貸款給買方,大多無息借貸,簽約時多留意合約的還款資訊;購買中古屋的民眾,則可以透過房仲、資深地政士介紹向銀行申貸,因經手承作案件總金額龐大,與銀行較常往來,具一定的議價能力。 大眾銀行發言人張寒青補充,有些民眾為了提高貸款成數,會同時申請房貸和信貸,部分銀行會提供信貸和房貸同樣的利率,但這不是每家銀行都願意同時承作,消費者可以比較看看。信義房屋地政士事務所經理林以德提醒,短期內信用聯徵次數多,並不一定會影響核貸結果,但銀行知道你被查過很多次,可能要特別向銀行說明原因,建議等到確定會向某家銀行申貸時,再提供資料讓銀行調閱聯徵。​ 文章來源:蘋果即時
2017-11-13
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【購屋】首購族看過來!常犯的房貸迷思你得了幾項?

【房地王/盧振池報導】 自從房市的交易量漸漸回升、銀行把金融放貸的業務重新拉回房貸市場之後,購屋民眾針對房屋貸款就會多了很多的選擇,不過對於首購族而言,這是人生中第一次接觸到「房屋貸款」,因此對於申辦房貸時有許多不瞭解、甚至是誤解之處,銀行業者提出以下幾項首購族對房屋貸款常有的迷思,要小心不要因此而損害了自身的權益。 成交價就是銀行估價? 這可不一定!首購族總以為:「我買的房屋總價x房貸成數=房貸金額」,其實申辦房貸之後,銀行還會來看你買的房子、做估價的動作,而這個估價並不一定就是你的房屋買進價格,通常會比買進總價還低上10~20%,目的是要降低銀行的放款風險。換句話說,購屋時能殺價就要多殺一點,買屋的地段也要找好一點的地段,以免銀行的估價比你的買屋價格低太多,而拉低了你要的房貸成數。 辦房貸要有保證人? 「我還沒有結婚,同事和我也不熟,申辦房屋貸款時,找不到人願意當我的保證人,該怎麼辦?」這是不少年輕首購族心裡的疑問,不過現在還有這樣的憂心就大錯特錯了,因為早在好幾年前,金融監督管理委員會(即金管會)就已經明令銀行業者,不得要求房貸申請人一定要找個連帶保證人,才能核准這項房貸申請案。 除非房貸申辦戶本身的財力條件不足(例如年收入太低)、或是要求比較高的貸款成數(例如申辦戶想要有8成以上的房貸額度),此時銀行才能視情況要求房貸申辦戶再找個連帶保證人,所以年紀輕一點的首購族可以不必太擔心保證人的問題。 收入越高、房貸利率越低? 剛才提到:年度收入高或財力條件很好的民眾,想要向銀行申辦高一點的房貸成數時,比較能夠獲得銀行的首肯,也比較沒有再找連帶保證人的問題,但是如果想要得到「低一點」的房貸利率,是否也一樣行得通?那就不見得了。 因為銀行業者衡量申辦戶的房貸利率時,檢視的標準是借款人的「收入穩定度」、「銀行貢獻度」等項目而不是收入要很高,這也是為什麼銀行給軍公教人員、上市櫃公司員工、銀行老客戶的房貸利率總是比一般上班族還低的原因。 一段式房貸利率不會漲? 所謂「一段式房貸」是指,不論房屋貸款的期間有多久,都是以相同計息的方式來計算房貸利率,而這「相同計息」的方式就是「一段到底」的意思,而不是前1~3年比較低的房貸利率、之後的房貸利率比較高的「分段式房貸」。 另外,「一段到底」的房貸也不是貸款20~30年的利率都不變「一率到底」的意思,一段式房貸的利率基準大多是依循一年期郵政儲蓄存款的利率而變動,因此會隨著金融市場利率的漲跌而隨之升降,所以首購族千萬別誤解一段式房貸就是利率都不會再變動了。 文章來源:房地王
2017-11-12
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【房貸】調降房貸風險權數!房市利多再添一筆

【房地王/胡兆陽報導】 自從國內的銀行業者開始搶食房市商機、大降房貸利率搶占房貸客戶之後,使得最近的房屋貸款市場備受民眾的關注,現在又有新的房市利多政策釋出,那就是金融監督管理委員會(簡稱「金管會」)宣布,12月31日起要調降銀行業承作房貸業務的風險權數。 銀行業者預估,連同這次金管會宣布一起調降的證券投資的風險權數,可以讓國內的房地產市場以及股票市場多出至少1.5兆新台幣的資金活水。其中,由於國內的股票加權指數已經站上萬點多時,銀行業界考量股市的風險已高,而國內的房市景氣相對還處於低檔的情況下,將把較多資金活水投注在房地產市場裡,房市可望因此獲得銀行界較多關愛的眼神。 房市可望更活絡 所謂的「房貸風險權數」是指,銀行每借出一筆錢給民眾購屋,就要相對提撥一定比例的資本做為擔保債權,目的是為了限制、管理並減少銀行放貸業務的風險,以免銀行業者為了賺錢而漫無限制的把錢借出去卻收不回來時,最後出現金融危機。 目前銀行的房貸風險權數依據「自用」、「非自用」住宅的用途而有不同的風險權數,其中自用住宅房貸的風險權數是45%,這次要調降為35%,也就是銀行現在每借出100元的房屋貸款給民眾買自用住宅,在公司內部要提列45元作為擔保債權,到了12月31日之後就只要提列35元即可。 如果民眾或企業申請的是「非自用」住宅的房屋貸款,銀行目前每借出100元的金額就要提列100元的擔保債權,這次調降之後則只要提列75元。由以上兩點可知,調降了房貸風險權數之後的銀行業者,明年開始就不再被這項比率過高的房貸風險權數綁手綁腳,能在房貸市場發揮、衝刺的空間就更寬廣了,因此新承作的購屋房貸利率將會繼續下滑,銀行間的業務競爭也會更加激烈,首購族、自住型的購屋者可望享有更優惠的房貸利率,民眾申貸前別忘了「貨比三家」才不吃虧。 銀行搶房貸客戶更激烈 銀行業者透露,未來不會只有「新申辦」房貸的業務更加激烈,包括房貸「再增貸」、「他行房貸轉貸」、「理財型房貸」也都會成為銀行積極搶占市場的重點項目,因此最近想要買房子或是轉換房貸型式的民眾,不妨多多留意各家銀行提供的各項優惠。 文章來源:房地王
2017-11-04
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【房貸】買房貸更多 這樣做爭取銀行信任

【陳宥里/台北報導】 一樣申請房貸,各種職業卻有不同的巧妙,房貸專家表示,一般小資族可提供薪資、繳稅證明,若是接案維生的打工族或自營商,不妨將收入、營業額存入銀行,與固定同一家銀行往來,包括購買該銀行推出的儲蓄型保單、使用信用卡等,多跟銀行培養「感情」,有助日後申貸爭取好條件。 正業地政士聯合事務所地政士鄭文在建議,業界有句話「看到自備款、銀行就放款」,不管是父母給的錢、年終獎金或是私下的業外收入,通通存入進銀行,最好放在戶頭半年以上,日後銀行審核房貸有助取得較好的條件。 若從事工作室接案或小生意沒固定收入,該怎麼辦?台灣中小企業銀行個人金融部協理黃榮彬表示,接案者請款最好讓客戶直接匯至固定帳戶,留下帳目紀錄以利日後審核;自營商可固定時間把營業額存入銀行,即使過幾天又得領出繳納貨款也無妨,藉此讓銀行看到穩定現金流、評估獲利能力,生意不錯的,甚至可邀請審查人員實際到店查訪。 如果是與銀行沒有任何信用往來的「小白」,想申請房貸並不容易,黃榮彬建議,集中火力鎖定薪轉銀行或是固定一家銀行存款,購買其推出的儲蓄型保單、申辦信用卡等,與銀行培養「感情」,但須切記繳信用卡款勿遲繳,避免信用扣分。鄭文在也補充,若能提供夫妻或是父母作為保證人,除了增加銀行放貸意願,也有助日後談到較高的貸款成數及較低利率。 文章來源:蘋果即時
2017-11-02
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【購屋】廣告戶重出江湖!這回你買得到!

【房地王/胡兆陽報導】 房地產市場景氣好的時候,代銷公司或建商不必推出低價的「廣告戶」,民眾就會主動來看房子,因為深怕現在不買,以後買就更貴了。現在的房市景氣不一樣了,不少建案重新推出「廣告戶」的策略,只是以前的廣告戶讓你「看得到,卻可能吃不到」,但是現在的廣告戶會讓你買得到,但是購買這些廣告戶之前,要先注意其中的奧妙之處!   所謂的「廣告戶」是指,建案之中的某個特殊的一戶拿來刊登在廣告上,以便吸引想買房子的民眾前來看屋,這「特殊」之處通常是每坪單價特別便宜,有的甚至和正常產品打了8折,這樣才能吸引到比較多民眾的目光。 即然廣告戶的目的是吸引民眾前來看屋,房價如果又非常便宜,正所謂「賠錢的生意沒人做」,所以低價廣告戶的數量一定不會多,不少民眾前往接待中心看屋之後,銷售人員常常會跟你說:「你來太慢了,廣告戶剛剛才賣掉,要不要看另外一戶?採光、隔局都比廣告戶好很多!」 房地產業者表示,現在的建案講求「讓利」,因此低價的廣告戶會比以前多一些,民眾也容易買得到,不過要注意的是這些同一個建案的低價戶別通常是有一些缺點的,例如採光較差、窗前面臨高架橋或是方正坪數隔出來剩餘的戶別,所以室內房間可能有歪斜的情況,購屋前一定要查看並考慮清楚。 另一種廣告戶則可能是大家常說的「毛胚屋」,也就是房子蓋好後,裡面包括隔間牆、廚具、衛浴設備等什麼都沒有,入住之前可以按照自己所要的隔間或設備來安裝,所以房價當然比較便宜。至於買來划不划算?就要看自己對住家裝修需求的程度了。 最後一種廣告戶則是內含「停車位」的玄機,也就是建商要求一定要「加買」停車位才能享有廣告戶的價格,此時購屋民眾就要精打細算一番。例如一間30坪的廣告戶房子讓你每坪便宜2萬元,一共便宜60萬元,但是停車位卻賣得比行情貴70萬元,而且還不讓你殺價。那麼「70萬減60萬元」來回之間還多付出10萬元的購屋總價,小心不要為了買廣告戶而因小失大! 文章來源:房地王
2017-10-27
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【房貸】房貸真難挑!我該選一段式還是分段式房貸?

【房地王/胡兆陽報導】 最近幾個月的全國房屋移轉棟數量大增,很大的比例是來自於新成屋建案陸續交屋所致,然而正當民眾在辦理新成屋交屋、歡喜搬新家之前,必須先把房屋貸款的事情搞定。而根據銀行業者表示,許多初次申辦房屋貸款的民眾連該選擇「一段式」,還是「分段式」房貸都很難決定,其實這兩種房貸方案沒有那麼難選擇,完全看個人的財務狀況及資金需求而定。 所謂「分段式房貸」是指,前1~3年的房貸利率比較低,而且是「固定」不動,之後的房貸利率則會比前1~3年略高(大約高出0.2~0.4個百分點),這樣對於申辦房屋貸款民眾的好處是,在這前3年的較低利率繳款期間,民眾的購屋還款壓力會小一點,而這也正是各家銀行推出「分段式房貸」、吸引民眾前來申辦的主要目的。 但是「分段式房貸」也有其缺點,例如第1~3年的前段房貸利率或許只要1.4%左右(因為要夠低才能吸引民眾的目光),但是3年之後的房貸利率可能就會跳升到1.8%以上,比市面上一般的房貸利率大約1.65~1.75%還要高出一些,而且有些銀行的分段式房貸只有第1年享有比較低的房貸利率,或是分為「第1、2段、3段」都各有不同的房貸利率,容易把民眾搞得昏頭轉向,對於房貸的節省利息作用反而不大,所以申辦前要好好比較一番。 一段式、分段式房貸的比較 比較項目 一段式房貸 分段式房貸 計算方式 利率全部一致、不分區段 前1~3年利率較低,之後的利率比前1~3年略高 分段形式 一段到底 有的分2段、有的分3段 房貸利率 通常較低 合計起來較高 綁約條款 有較短的綁約期 分段期間必有綁約條款 適合族群 財務狀況較佳者 初期財務壓力較緊、或短期可能再換屋的人 資料來源:房地王整理  至於「一段式房貸」則是指房貸利率的計算方式全部一致、不分區段,對民眾的好處計算房屋貸款的利率會比較單純、好算,不會像「分段式房貸」的利率那麼複雜,長期的房貸利率也會比較優惠。值得注意的是,只有「分段式房貸」的前段房貸利率是固定的,其他包括分段式房貸的後段利率、以及一段式房貸的利率,都會隨著整個金融市場的利率漲、跌而隨之上升、下降,除非和銀行簽訂的是固定利率的房屋貸款契約。 由此可知,如果你的財務狀況是比較穩定的、購屋目的是自住、在意的是比較低的長久利率,那麼「一段式房貸」是你比較好的選擇;如果你希望購屋初期不要承擔太重的繳款壓力、或是未來幾年很快就會再換屋而賣屋,那麼就可以選擇分段式的房貸方案。 文章來源:房地王
2017-10-26
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[裝潢] 花磚正流行 這樣貼才不雷

[陳佳祺/台北報導] 室內裝潢,無論是鄉村風、現代風、還是北歐風,家中有「花磚」設計就能為空間帶來不少美感,但貼花磚的位置可不能隨便。專家表示,若是貼太大面積,會讓空間混亂,造成反效果。 元典設計創意總監彭立元表示,選擇上必須符合家裡的設計風格,先搞懂是偏向歐式、美式或前衛造型的風格,再來才是選花磚。彭立元提醒,貼的時候要避免太大面積的貼它,因為花磚樣式較繁亂,太大面積可能會有反效果。彭立元建議,若家中想增添花磚的設計元素,較適合的空間分別是玄關、廁所及廚房。 玄關處可貼地板,廁所若是要用比較花的花磚的話,建議貼地板即可,怕太過繁亂也可選擇只貼局部牆面,像淋浴間的主要牆面。最後,廚房貼地板也可以,或是局部在流理台立面的牆面用花磚點綴也很適合。 文章來源:蘋果即時
2017-10-24
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[購屋] 現在最夯是中低坪數房子!選屋看這些重點

[房地王/胡兆陽報導] 根據房地產業者反映目前六都之中最好賣的房市產品,不論是新成屋還是預售屋建案,都是25~36坪的坪數適中的房子,主要原因是現在的房價還不是降很多,如果買了太大坪數的房子,房屋的總價肯定很高,就算購屋的自備款足夠,後續每個月要繳的房屋貸款也會很累人。 然而,目前的房地產市場買家大多是首購族、自住型的買家,對於買屋、看屋的經驗稍嫌不足,偏偏選擇中、偏小坪數的房子有其特殊的訣竅,一旦買錯了產品,等到搬進去住才後悔,那就來不及了!因此建議民眾,挑選中、低坪數的房子至少要注意以下幾點原則: 低公設比最搶手 首先,要區分「預售屋」和「新成屋」來看。如果民眾是購買中、低坪數的預售屋建案,要儘量選擇公設比30%以下的建案。以24坪、規劃兩房的產品而言,如果公設比達到33%,等於買了這個房子有8坪(3分之一的坪數)都花在公共設施的坪數裡,實際使用坪數只剩下16坪,那麼將來預售屋蓋好之後,房間、客廳等空間絕對大不到哪裡去,恐怕就形成前面說過的「搬進去住才後悔」的窘境。 如果民眾是去買蓋好的新成屋建案,雖然這些中、小坪數屋內的空間大小可以實際到新成屋的現場去感受(如果覺得房間太小,可以直接走人、再挑選下一間就行了!),看似不必管公設比大或小的問題,但是第一次買房子、或是看屋經驗不足的民眾所不知道的是:屋內空蕩蕩的新成屋乍看之下,可能讓你覺得空間、坪數夠用,但是實際上搬進一大堆家具、或是住進去之後的雜物越堆越多時,就會後悔當初怎麼沒有好好算一算這個房間的坪數是多大? 空屋易產生放大錯感 所以即使是購買新成屋,還是要事先瞭解這個建案的公設比有多少?並不是買新成屋就不管公設比的大小了,更何況公設比小一點的社區建案,將來要轉手賣給下一個屋主時,房屋售價可以賣得比較高、民眾承接意願也會比較大。 另外,中、低坪數房子的隔間配置也很重要,室內走道不浪費、房間及客、餐廳的配置適得其所,就能創造出中、低坪數房子的最大坪效。例如客廳和餐廳、廚房彼此沒有隔牆阻隔,可以營造出比較開濶的空間感;每個房間和客廳、餐廳相連、或是直接以餐廳取代連通各個空間的通道,就能增加屋內的空間利用、把坪數留給房間之用。 空間配置很重要 最後,如果有室內挑高3米2或是3米6的建案不妨納入購屋的選項。這裡倒不是要民眾買來進行違法的「二次施工」、「夾層施工」,而是住在有限空間的中、低坪數房屋裡,如果室內的高度比一般住宅(3公尺)還高時,就可以抵消不少平面空間的侷促感受。 文章來源:房地王
2017-10-24
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[租屋] 房客照過來 租屋自保7招做了沒?

[地產中心/綜合報導] 租屋一族小心了,不想損失自己的權益,就要搞清楚租約上應載明哪些事項,違約相關罰則為何,稅務上的費用應由誰支出?賣厝阿明整理了7大注意事項,租屋前趕快來惡補一下吧! 1.擔保金(押金):最高不得超過2個月房租。 2.違約金:提前終止租約須付違約金,最高不得超過1個月房租。 3.稅賦:使用房屋產生的相關費用,須事先釐清由誰支付。 4.租期:租賃期間須載明於契約中。 5.房東違約:房東於租期內收回房屋,須支付房客違約金,最高不得超過1個月房租。 6.房屋損壞:房屋或附屬設備損壞,有修繕必要時,原則上應由房東負責修繕。 7.證件:身分證影本須註明「僅供租屋用,勿作其他用途」。 文章來源:蘋果即時
2017-10-23
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[購屋] 樣品屋看對了嗎?4大常見的迷思別再犯

[房地王/胡兆陽報導] 不少民眾偏好購買預售屋,因為買房的自備款可以拉得比較長,購屋壓力較為輕鬆,但缺點是看不到實際房子蓋好之後的空間格局。建商為了解決民眾的需求,通常會在預售屋建案的接待中心旁蓋好樣品屋,讓民眾實際去感受將來房子完工後的樣貌。  不過,會去買預售屋建案的大部分都是第一次買房子的民眾,對境在其中於漂亮的樣品屋常會陷入太多的看屋情境,因此房地產業者建議,民眾要先認知以下常見的錯誤觀念,才不會錯看華麗的樣品屋: 一、空間好大 買房子最在乎「空間有多大?」所以承包商在蓋樣品屋的時候,也會刻意把空間蓋得大一點,怎麼做呢?原來真正的新成屋長、寬、高的尺寸都是從牆壁中心起算,有些樣品屋的長、寬、高尺寸則是從牆壁的外緣起算,或是把廚櫃、沙發等家具的尺寸都做小一點,無形中樣品屋的房間、客廳、浴室等空間就被承包商放大了。 這也是為什麼許多房市專家都建議去看樣品屋的民眾,隨身不妨帶著一個捲尺,才能隨時隨地量一量尺寸,看看和你要買的預售屋空間尺寸相差多少。 二、景觀很美 有些樣品屋會蓋在景觀美、視野棒的基地上,建商甚至願意花費鉅資、拉高樣品屋的地基,目的就是要彰顯這個住宅建案的依山傍水地段有多好!將來的住戶可以享有的景觀是有多麼地迷人!只要民眾走進這間樣品屋,看到這個具有無敵視野的景觀,預售屋的銷售就成功了一半。 然而,民眾不知道的是,自己買的房子完工之後的窗外景觀不一定就是這樣,因為戶別、樓層高度、開窗的方位可能都不相同。另外,好的窗外景觀如果有「西曬」的問題、或是隔壁有巨大的嫌惡設施也會令住戶相當苦惱,因為單純從樣品屋裡都不一定看得出來。 三、採光真讚 不是每一個預售屋建案都擁有美麗的景觀,因此有些樣品屋只做出「虛擬」的窗戶,但是室內的採光卻還是很明亮,讓參觀的民眾感受不到採光不良的問題。原因就是每一間樣品屋的室內一定做到「燈光通明」的地步,甚至連燈具、照明的亮度都相當考究,讓民眾誤以為房子蓋好之後的採光不會有太大的問題。所以最好的方法還是要搭配平面圖,再看看基地外圍有沒有鄰房會阻擋採光,不能只憑藉樣品屋的採光感受。 四、沒樑柱來亂 最後,樣品屋最不常出現的空間障礙物就是天花板上的樑柱,因為承包商也不太清楚建案真正的橫樑結構,所以有的乾脆就不蓋這些樑柱。然而,不蓋並不代表不存在,所以民眾在參觀樣品屋時,記得要詢問銷售人員這些樑柱坐落何方的問題。 文章來源:房地王
2017-10-23
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